בעקבות פניות חוזרות של לקוחות למשרדי, התברר לי כי חלק מהציבור הרחב, לרבות חלק מאנשי המקצוע שתחום עיסוקם משיק לתחום השמאות, אינו מודע לכלל האפשרויות הקיימות ברשותם בכל הנוגע לחוות דעת שמאיות שניתן להגיש למחלקת מיסוי מקרקעין שברשות המיסים.

כך למשל שאלה שעלתה לאחרונה:

"קיבולת בניה בחוזה החכירה 150 מ"ר, בניה מעבר לכך מחייבת בתשלום דמי היתר בשיעור 91%; זכויות בניה לפי תב"ע 350 מ"ר. רשות המיסים מבקשת להחיל את סעיף 49ז' על זכויות הבניה, כלומר על החלק שמעבר לתקרה יחול מס בשבח ליניארי רגיל. הנישום טוען שחכר מרמ"י 150 מ"ר בלבד, מעבר לכך זכויות הבניה אינן שלו ועל כן אינו מבין מדוע עליו לשלם בגינן מס שבח ליניארי מלא. האם קיימת החלטה או פסיקה בנושא?"

תשובה אפשרית: יש להציג חוות דעת שמאית שתפצל את הבנוי לעומת זכויות הבניה. יוצג תחשיב לפיו יופחתו מזכויות הבניה דמי היתר בתוספת מע"מ. כלומר, בהתאם לחוות הדעת יוקטן באופן משמעותי רכיב זכויות הבניה בנכס וכפועל יוצא מכך יופחת גם המס שיחול על זכויות הבניה.

1. חשוב לדעת שקיימים סוגים שונים של חוות דעת שמאיות שניתן להגיש למחלקת מיסוי מקרקעין כדלהלן:

1.1. פיצול זכויות בניה: בהתאם לסעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין, על זכויות הבניה בנכס חל מס שבח מלא (בשונה ממס ליניארי מוטב המוענק לדירת המגורים). ניתן לבצע פיצול רעיוני של שווי החלק הבנוי לעומת שוויין של זכויות הבניה הבלתי מנוצלות ולדרוש תחשיב מיסוי בהתאם.

1.2. ניכויים ממס שבח: בהתאם לסעיף 39 לחוק ניתן לדרוש הפחתה משמעותית של השבח באמצעות אומדנים שמאיים מוסמכים עבור השקעות היסטוריות:

  א. אומדן עלויות בניה עצמית: שחזור והערכה של עלויות בנייה היסטוריות בהיעדר קבלות מהתקופה שבה הנכס הוקם.

  ב. הרחבות בניה ושדרוגים: כימות כלל התוספות וההשבחות שבוצעו בנכס לאורך השנים.

  ג. פחת היסטורי: חילוץ שווי מרכיב המבנה בלבד מתוך שווי הרכישה ההיסטורי הכולל. מאחר שקרקע אינה זכאית לפחת, חוות דעת זו מונעת מרשות המיסים לחשב פחת באופן גורף על כל שווי העסקה ההיסטורית, פעולה המקטינה באופן מלאכותי את שווי הרכישה ומנפחת את מס השבח.

  ד. פינוי פולש ו/או דייר מוגן: אומדן כלכלי של דמי הפינוי או שווי הזכויות ששולמו לשם שחרור הנכס ומכירתו כפנוי.

  ה. הפרדת מיטלטלין: בידוד שווי מחוברים הניתנים להפרדה מתוך תמורת החוזה הכוללת. מאחר שמכירת מיטלטלין אינה אירוע מס במקרקעין, פעולה זו מקטינה ישירות את שווי המכירה החייב במס (לדוגמה: במכירת דירת יוקרה מרוהטת ומאובזרת AS IS, יופרדו משווי הנכס מיטלטלין ומחוברים שאינם מחוברים אליו חיבור של קבע).

1.3 חוות דעת לקביעת שווי למס רכישה:

סעיף 1 לחוק קובע כי המס משולם על שווי השוק של הנכס. ככלל, רשויות המס מאמצות את התמורה החוזית המוצהרת, אלא אם קיים יסוד להניח כי זו אינה משקפת את שווי השוק הריאלי (למשל בעסקאות מיוחדות או בין קרובים). במקרים שבהם הרשות פוסלת את מחיר החוזה ומפיקה שומה לפי מיטב השפיטה, נדרשת חוות דעת שמאית אובייקטיבית. בהתאם לאמור, להלן מספר חוות דעת שמאיות שניתן לבצע בעניין זה:

  א. עסקאות ללא תמורה ועסקאות בין קרובים: קביעת שווי שוק אובייקטיבי בהיעדר תמחור של שוק חופשי. חוו"ד מסוג זה עשויה למנוע קביעת שומה מופרזת ואקראית מטעם מנהל מיסוי מקרקעין.

  ב. רכישת נכס מעורב: לדוגמה, נכס הכולל חלק למגורים וחלק למסחר, במקרה מסוג זה, נדרשת הפרדה כלכלית בין השימושים השונים הקיימים באותו נכס. הנפקות של חוו"ד מסוג זה תהא החלת מדרגות מס רכישה מוטבות על דירת המגורים בלבד (בשונה מהחלק המסחרי).

  ג. ליווי דיוני והשגה על שומת המנהל (ס' 87 לחוק): התמודדות עם החלטת המנהל לפסול את התמורה החוזית המוצהרת או לקבוע ערכים משוערכים, באמצעות הוכחה אובייקטיבית מבוססת כי התמורה החוזית אכן משקפת את שווי השוק.

  ד. פיצול עסקאות: לדוגמה, רכישת קרקע והזמנת שירותי בניה בנפרד. במקרה זה ניתן לבודד ולכמת את שווי מרכיב הקרקע בלבד ביום הרכישה. הנפקות של חוו"ד מסוג זה תהא תשלום מס רכישה מופחת על קרקע ריקה במקום תשלום על נכס הכולל את רכיב המחוברים.

2. הרשימה הנ"ל אינה מהווה רשימה סגורה.

3. להמשך התייעצות ניתן לפנות למשרדי.