פסקי דין מונומנטליים
תוכן עניינים
פסקי דין
1.תכנון ובניה
1.1.היטל השבחה
1) ערר 8107/22- גבעת שמואל החדשה נגד ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת שמואל –
הגדרת "השבחה" ואירוע המס: המונח "השבחה" מוגדר בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק: "השבחה – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג."
2) רעא 8565/10- נאסר עמאש ואח נגד הוועדה לתכנון ובניה שומרון –
מיהו החייב בהיטל השבחה: החבות בהיטל השבחה קבועה בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו; היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל."
3) בר"מ 1621/18- אטבליסמנט סמונד נגד ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים –
תכלית היטל ההשבחה – צדק חלוקתי: התכלית העומדת בבסיס היטל ההשבחה היא תכלית של צדק חברתי, לפיה בעל מקרקעין אשר התעשר בעקבות פעולת תכנון של הרשות נדרש לשתף אותה ואת הציבור ברווח שהפעולה הניבה לו, ולהעביר חלק ממנו לקופת הרשות כדי שישמש את הרשות להכנת תכניות ולביצוען.
4) בר"מ 1975/24- הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נגד ' לויתן אדיב שמואל –
שיעור ההיטל ואופן חישובו: כדי לקבוע את גובה היטל ההשבחה נדרש השמאי לבצע שתי הערכות שווי למקרקעין: האחת, שווי המקרקעין "במצב החדש" בהתאם לזכויות שהוענקו במסגרת התכנית המשביחה; והשנייה, שווי המקרקעין "במצב הקודם" בהתאם לזכויות שהיו קיימות לפני אישורה של התכנית המשביחה. ככלל, ההפרש בין הערכות השווי מגלם את סכום ההשבחה ועל מחצית ממנו מחויב הנישום בתשלום היטל.
4א) בר"מ 7255/17 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א נ' אורלי ברנשטיין –
מקום שעל יזם או בעל מקרקעין לשאת בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ונדרשות לשם מימושה ניתן, בהתאם לנסיבות העניין, לקחתן בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה. לעומת זאת, כל חיוב או הוצאה אחרת שהם חיצוניים לתכנית ושאין בהם כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין ככאלה, לא יילקחו בחשבון בעת עריכת השומה מקום שאין הוראות מתאימות בדין המאפשרות זאת.
5) עעמ 5928/20- הוועדה המקומית לתכנון ובניה גן יבנה נגד ברוריה עוז –
מועד החיוב לעומת מועד התשלום – עיקרון המימוש: בכל הנוגע להיטלי השבחה יש להבחין בין החיוב בהיטל (אירוע המס) לבין מועד תשלום ההיטל. החיוב בהיטל נוצר עם אישורה של התכנית שהשביחה את המקרקעין; ותשלום ההיטל יהא – בהתאם לסעיף 7 לתוספת השלישית – במימוש הזכויות במקרקעין (מימוש זכויות הינו אחת מאלה: קבלת היתר בניה מכוח התכנית המשביחה; התחלת שימוש בנכס באופן שהותר לראשונה באישור התכנית המשביחה; ובהעברת הזכויות בנכס).
5א) עת"מ (מרכז) 56451-02-16 דינה שולץ נ' עיריית רחובות –
המועד הקובע לחיוב בהיטל השבחה בגין תכנית מאושרת הוא 15 יום ממועד פרסום ההודעה ברשומות על אישור התוכנית.
5ב) ערר (מרכז) 44/17 משה ולין נ' ועדה מקומית לתו"ב הוד השרון –
המועד האחרון הקובע לחיוב בהיטל השבחה הוא היום ה-15 ועד חצות הלילה של אותו יום (כאשר סיומו של יום הוא בחצות הלילה כלומר בשעה 00.00 מסתיים היום ואני מוסיף שהדקה האחרונה של אותו היום היא 23.59).
6) ברמ 2090/16- הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נגד אקרו בעמ –
שומת ההשבחה – המועד הקובע: אירוע המס מתרחש לפי סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק במועד של אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. בהתאם, מגדיר החוק את התאריך הקובע שבו יש להעריך את ההשבחה לפי יום תחילת התכנית, יום מתן ההקלה או יום התרתו של השימוש החורג, לפי העניין (סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק).
7) רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נ' לוסטרניק –
עיקרון א': פוטנציאל תכנוני כללי – אין לנטרל:
פוטנציאל שאינו קשור לתכנית החדשה ואינו נובע מההליך לאישורה יכול לבוא בחשבון בהערכת הנכס במצב קודם.
כלומר: ציפייה כללית לפיתוח הנובעת ממיקום הנכס, מאופיו, או מהסביבה הבנויה – נשארת בשומה ואין לנטרלה.
עיקרון ב': ציפיות הנובעות מהתוכנית המשביחה עצמה – חובה לנטרל:
ההלכה בנושא זה היא כי יש לנטרל מהפוטנציאל התכנוני ו/או מהצפיות במצב הקודם את הצפיות שהוליד ההליך התכנוני שהוביל לתוכנית המשביחה, כך שבעל המקרקעין ימוסה באופן מלא על התכנית המשביחה, לרבות בגין ההליך שהוביל לאישורה.
כלומר: כל ציפייה שנוצרה בשל הליכי התכנון שהובילו לתכנית המשביחה – חייבת להינטל מהמצב הקודם.
8) בר"מ 1975/24- הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נגד ' לויתן אדיב שמואל –
קשר סיבתי בין הפעולה התכנונית לעליית הערך: לצורך עריכת שומת ההשבחה יש לחלץ ולבודד את עליית ערך המקרקעין אשר נגרמה כתוצאה מהתכנית המשביחה ככזאת מתוך העלייה הכוללת בשווי המקרקעין אשר מושפעת גם מגורמים אחרים. על "השבחה" זו – ועליה בלבד – יחול היטל ההשבחה.
9) עא 7084/13- והמשיבה שכנגד בעא 7084/13 נגד 1 והמערערת שכנגד בעא 7084/13 –
מיהו החייב בהיטל בתקופת חוזה פיתוח: בית המשפט העליון קבע כי יש לעדכן את הלכת קנית בהתאם למציאות המשתנה ולניסיון שהצטבר בתחום זה. הפרשנות המהותית של דיני המס, התכליות העומדות בבסיס היטל ההשבחה, והשינויים במדיניות של רשות מקרקעי ישראל ביחס לחוזי פיתוח מובילים למסקנה כי יש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה.
10) ברמ 4367/16- אהרון מאיר נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון –
הליכי השגה, ערר וערעור על שומת ההשבחה: ועדת הערר מוסמכת להתערב בשומת היטל השבחה מנימוקים שעניינם הגשמת הוראות התוספת השלישית. כדי להגשים את תכליתו של ההסדר בדבר היטל השבחה הקבוע בתוספת השלישית, על ועדת הערר לבחון את השומה שלפניה במבט רחב ותכליתי, כך ששומת השבחה היוצאת תחת ידיה תגשים את תכליותיו האמורות של ההסדר.
11) עא 2761/09- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נגד הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים –
השבת היטל ששולם ביתר: במקרה שבו פקעה התכנית המשביחה בלי שההשבחה מומשה, קמה חובה להשיב את ההיטל. זאת מאחר שתכלית גבייתו של היטל ההשבחה היא לחלק את ההתעשרות שנוצרה אצל בעל הקרקע, ובהיעדר התעשרות אין הצדקה להותירו בידי הרשות.
12) ברמ 4367/16- אהרון מאיר נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון –
חיוב ביתר ואיסור כפל גבייה: מאליו נובע כי באין התעשרות אין היטל; וכי בגין התעשרות אחת יש לגבות היטל השבחה אחד. גבייה ביתר של היטל שאינה נסמכת על התעשרות ממשית לכן אינה מגשימה את תכלית הצדק החברתי.
13) רע"א 3002/12 הוועדה המקומית גבעתיים נ' אליק רון (ודנ"א 5255/14 [דיון נוסף])–
הרקע: תכנית אישרה זכויות בנייה, אך חלקן היו מותנות באישור נוסף בעתיד. השאלה: מתי נוצר החיוב בהיטל ומתי משלמים?
שלוש קביעות מרכזיות:
א. אירוע מס אחד בלבד: אירוע מס אחד של השבחה נוצר בעת אישור התכנית בלבד. אישור הזכויות המותנות בעתיד אינו אירוע מס נוסף. עמדה זו מקורה בהבחנה בין "אירוע ההשבחה" לבין "מימוש ההשבחה".
ב. המועד הקובע לחישוב: ההשבחה מחושבת בהתאם למועד תחילת התכנית – לא למועד שבו אושרו הזכויות המותנות בפועל.
ג. תשלום בשני שלבים: אם מכר הנישום את המקרקעין טרם אושרו הזכויות המותנות בפועל, ישלם היטל חלקי בהתאם לעליית השווי שנגרמה עקב הכללת הזכויות בתכנית. ככל שיבקש הקונה לממש את "יתרת ההשבחה" כתוצאה מאישורן של הזכויות המותנות הלכה למעשה, יהא עליו לשלם היטל חלקי המשלים לשיעור ההשבחה הכוללת.
13)(א) עא 2761/09 – הוועדה המקומית ירושלים נ' הפטריארך היווני –
במקרה שבו פקעה התכנית המשביחה בלי שההשבחה מומשה, קמה חובה להשיב את ההיטל. זאת מאחר שתכלית גבייתו של היטל ההשבחה היא לחלק את ההתעשרות שנוצרה אצל בעל הקרקע, ובהיעדר התעשרות אין הצדקה להותירו בידי הרשות.
13)(ב) ברמ 505/15 – אופל קרדן נ' הוועדה המקומית אשקלון –
פסק דין זה מרחיב את ההבחנה בין זכויות מוקנות לזכויות מותנות, כאשר תכנית ארצית אינה מקנה זכויות קונקרטיות למקרקעין ספציפיים, אין "זכות מוקנית" עד לאישור הקונקרטי.
13)(ג) ברמ 2090/16 – הוועדה המקומית הרצליה נ' אקרו – אישור תשריט איחוד אינו מהווה אירוע מס.
14) בר"מ 1975/24- הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נגד ' לויתן אדיב שמואל –
תחולת היטל השבחה על תמ"א 38: אין כיום עוררין על הקביעה כי אין לגבות היטל השבחה מכוח תמ"א 38 בעת מכר; ומכל מקום, על-פי הוראות החוק כפשוטן כלל לא ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית ככזאת.
15) חוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021 –
שיעורי היטל מיוחדים (מטרו, שיקום מלחמה, פינוי-בינוי): על אף האמור בסעיף 3 לתוספת השלישית, היטל ההשבחה במקרקעין מושבחים בתחום מיזם המטרו יהיה בשיעור של 40% מההשבחה.
פטורים מהיטל השבחה
16) רעא 8565/10- נאסר עמאש ואח נגד הוועדה לתכנון ובניה שומרון –
פטורים מהיטל השבחה: גם להיטל ההשבחה ישנם חריגים אחדים, שביסוד חלקם התחשבות במצבו הכלכלי של הנישום. הפטור מהיטל השבחה מעניק לנישום למעשה שתי הטבות: הקהילה מזכה אותו בפעולה תכנונית המשביחה את מקרקעיו, והיא פוטרת אותו מעלות הפעולה התכנונית. אחד מהפטורים הללו הוא פטור מהשבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בשכונה שהוכרזו על ידי הממשלה כ"שכונת שיקום".
17) 85056/10 ערר (תל אביב)- צוקרמן דלית נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק –
פטורים מהיטל השבחה – סעיף 19 לתוספת השלישית, מסגרת נורמטיבית: סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע רשימה סגורה של מקרים בהם קיים פטור מחובת תשלום היטל השבחה. לצד הכלל, קובע סעיף 19 לתוספת השלישית גם רשימה סגורה של מקרים בהם קיים פטור מחובת תשלום היטל ההשבחה. במסגרת זו נקבעה, בסעיף 19(ג), הוראת הפטור להרחבת דירת מגורים.
חשוב להבחין בין שני סוגי פטורים עיקריים: בכל המקרים המנויים בסעיף (ב) לא חלה חבות בהיטל השבחה. סעיף 19(ג) עניינו במקרים בהם ישנה חבות בהיטל השבחה, אולם ניתן פטור (לא תמיד מלא), בהתקיים התנאים הקבועים בו. סעיף 19(ב) קובע העדר חבות בהיטל השבחה. סעיף 19(ג) קובע פטור מהיטל השבחה מקום בו הוא חל, בהתקיים תנאים מסוימים ועד לשטח מסוים.
18) עמנ (מרכז) 26523-01-17- הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נגד אברהם חביב –
סעיף 19(ב) – פטורים מוחלטים (העדר חבות), 19(ב)(1) – שכונת שיקום: "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה: (1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף."
סעיף 19(ב)(1) קובע שני תנאים מרכזיים: א. ההשבחה חלה "במקרקעין למגורים". ב. המקרקעין "מצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום וכל עוד ההכרזה בתוקף".
פרשנות: ועדת הערר קבעה כי המחוקק לא הגביל בסעיף 19(ב)(1) את תחולת הפטור, כפי שעשה בסעיפי פטור אחרים המצויים בסעיף 19 לתוספת השלישית. עם זאת, נקבע כי הפטור מהיטל השבחה יחול רק על יחידות דיור שהיו קיימות בעת ההכרזה על שכונת שיקום, ולא על יחידות דיור חדשות שנבנו לאחר מכן. נקבע כי הפטור נועד לעודד שיקום שכונות קיימות, ולכן יחול רק על יחידות דיור שהיו קיימות בעת ההכרזה.
19) בג"צ 5989/22- ע.ט. החברה להתחדשות עירונית לישראל (הגיבורים) בע"מ נגד ' שר הבינוי והשיכון –
19(ב)(2) – צו שרים (פינוי-בינוי והתחדשות עירונית): סעיף זה נתפס כמעין "סעיף סל", המסמיך את השרים, בהסכמת הרשות המקומית הרלוונטית, להכריז בצו על פטור מהיטל השבחה ביחס ל"השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו". הסעיף האמור נועד להקנות לשרים שיקול דעת רחב בבואם ליתן פטור מהיטל השבחה ביחס למקרקעין למגורים, כאשר תכלית הדבר הייתה, בעיקרה, להקל על מצוקת הדיור בישראל.
מגבלה חשובה לאחר תיקון 133: ההסדר החדש שנקבע בתיקון 133 משפיע על טיב השיקולים שמוסמכים השרים להביא במניין שיקוליהם בבואם להורות על פטור מהיטל השבחה, כאשר השיקול שעניינו קידום פרויקטים של פינוי בינוי ניטל מהשרים והועבר אל הרשות המקומית. לפיכך, בהיעדר נסיבות מיוחדות, השרים אינם רשאים להורות על הארכת פטור מהיטל השבחה אשר ניתן על-ידם, בעבר, במטרה לעודד קידום פרויקטים של פינוי בינוי.
20) ערר (ירושלים) 67/16- עמותת ישיבת טעלז בישראל נגד ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הראל –
19(ב)(4) – מוסדות ציבור: בהתייחס לתכלית הפטור מהיטל השבחה שבסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, נקבע בפסיקה כי פטור זה "נועד לעודד פעילות של גופים הפועלים לטובת הציבור כנאמניו ולא לרווחתם הפרטית ולהקל על מימוש זכויות מושבחות במקרקעין שבבעלותם או בחכירתם מקום שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף
21) ערר (תל אביב) 85067/17- שמחה אלדור ורמי אלדור נגד ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן –
19(ב)(6) – החזקה ממושכת (לפני 1950): פטור בגין "השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת תש"י (1 בינואר 1950).
22) ערר (תל אביב) 85077/16- פורית אחזקות בעמ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב –
סעיף 19(ג)(1) – פטור חלקי להרחבת דירת מגורים: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת."
תנאי הפטור: לצורך מתן פטור, נדרש הנישום שחויב בתשלום ההיטל להגיש בקשה מתאימה ולהבהיר כי נסיבות הסעיף חלות לגביו (קרי כי הוא מתכוון לעשות שימוש במקרקעין למגוריו או למגורי קרובו, וכי השטח הכולל של הדירה לא יעלה על 140 מ"ר).
מיהו "מחזיק"? בית המשפט קבע כי פרשנות המונח "מחזיק" בסעיף 19(ג) אינה מחייבת שימוש בפועל במקרקעין בעת הגשת הבקשה לפטור. המונח "מחזיק" יכול להתפרש כ"בעלים" או "חוכר" אשר מחזיק בנכס "באמצעות אחר" שמשתמש בנכס בפועל.
23) ברמ 7114/18- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נגד שלמה שילה –
תכלית הפטור: ככלל, פסקי הדין שניתנו בסוגיה זו עמדו על כך שתכליתו העיקרית של הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק היא סוציאלית – לסייע לאזרחים לשפר את תנאי הדיור שלהם באמצעות הקלת העול הכספי הכרוך בכך וכן להקל על מצוקת הדיור – וכי פרשנותו של הסעיף צריכה להתבצע לאורה של תכלית זו.
24) ברמ 6195/13- דפנה רביד נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (וגם דנמ 7035/23) –
עקרון הפרשנות המצמצמת: על-פי ההלכה הפסוקה יש לפרש את הפטורים הקבועים בסעיף 19(ג) על דרך הצמצום, מאחר שהענקתם ביד רחבה פוגעת בעקרון הצדק החלוקתי שעליו מבוסס החיוב בהיטל ההשבחה.
עם זאת, בפסיקה הובעה גם גישה אחרת באשר לפרשנות הוראות פטור מהיטל השבחה: נקבע כי אין מקום לכלל גורף של פרשנות מצמצמת אלא יש לפרש את ההוראה על פי לשונה ובהתאם לתכליות שבבסיסה.
1.2.הפקעות
כללי התיישנות לתביעת פיצויים
1) דנ"א 1595/06 — עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקווה –
כללי ההתיישנות לכל תביעת פיצויי הפקעה שתוגש מכאן ואילך: על תביעות שעניינן פיצוי בגין הפקעת זכויות במקרקעין מכוח פקודת הקרקעות חלה התיישנות בחלוף שבע שנים, כאשר המועד הקובע להתגבשות עילת התביעה הוא, לכל המאוחר, מועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות המפקיעה. כל נפקע שמקרקעיו הופקעו היום — מרוץ ההתיישנות שלו מתחיל ממועד תפיסת החזקה, ויש לו 7 שנים לתבוע פיצויים. כמו כן, ברע"א 7330/17 תומא נ' רשות מקרקעי ישראל נקבע כי הלכת ארידור חלה על כלל חוקי ההפקעה ועל רק על פקודת הקרקעות (בכל הנוגע לסוגיות של התיישנות אין להסתמך על פסק דין כלשהו ויש להיוועץ בעורך דין ולקבל ייעוץ משפטי מקיף ופרטני).
תנאים מצטברים לפטור מתשלום פיצויי הפקעה
2) ע"א 6663/93 — צאיג נ' הוועדה המקומית ראשון לציון –
השילוב של פקודת הרכישה, חוק התכנון והבנייה והחוק לתיקון דיני הרכישה מציג שני תנאים מצטברים לפטור מתשלום פיצויים: התנאי הראשון — שהשטח הנרכש נכון למעוד ההפקעה אינו עולה על 40% מהשטח העכשווי של "המגרש". התנאי השני — שהשטח הנרכש נכון למועד ההפקעה, יחד עם שטחים שנרכשו בעבר, אינו עולה על 40% מהשטח של החלקה המקורית. זוהי שיטת החישוב המצטבר, ואין צורך בשיטת החישוב היחסי.
פיצוי בהפקעה מלאה מול הפקעה חלקית
3) ע"א 5546/97 — הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן –
מקום שבו חלקת מקרקעין מופקעת מכוח חוק התכנון והבנייה בשלמותה — תחויב הרשות לשלם לנפקע פיצוי מלא בעד החלקה כולה, כך שלא תותר הפחתת פיצוי בהיקף של עד 40%.
הטעם לכך הוא כי "בעקבות הפקעת מקרקעין בשלמותם לא צפויה לבעליהם שאינם נהנים מן הפיתוח שההפקעה נועדה לקדם ואף לא מפיצויים שישקפו פיתוח זה כל הנאה שהיא, ואין אפוא הצדקה להפחתת הפיצויים המשתלמים לבעלים כאלה."
בכך סטתה הלכת הולצמן מהלכת פייצר הקודמת, שבה נקבע כי יש להפחית מסכום הפיצויים את הערך שאין לפצות בגינו (40%) אף אם הופקעו המקרקעין כולם.
הלכת הולצמן לא הכריעה בשאלה מהו הדין החל בעניין הפיצוי כאשר מופקע חלק מחלקה מכוח חוק התכנון והבנייה, אולם ההפקעה אינה משביחה את יתרת החלקה אשר לא הופקעה. שאלה זו הוכרעה בהמשך בהלכת רוטמן ובהלכת מסרי (כרמיאל).
פיצויי "סבל" — הפקעה חלקית ללא השבחה
4) עא 8622/07 — רוטמן נ' מע"צ –
הפקעת חלק מחלקה ללא פיצוי מלא, כאשר הנותר לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין. סמכותו של השר לשלם פיצויי "סבל" בנסיבות אלה היא סמכות חובה ולא סמכות רשות. בית המשפט פירש את המונח "סבל" כפגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של הפרט.
פיצויי סבל
5) ע"א 6407/14 — הוועדה המקומית כרמיאל נ' מסרי –
עוד מראשיתו של הליך חקיקת חוק התכנון והבנייה נעשה שימוש ב"עקרון ההשבחה" שלפיו הפקעה חלקית בלא פיצוי מותרת ומוצדקת בשל עליית הערך הצפויה ליתרת החלקה. בעת חקיקת סעיף 190(א) המקרה הטיפוסי שניצב לנגד עיני המחוקק היה הפקעה חלקית שבצידה השבחה של היתרה. המשיבים רשאים לפנות לשר האוצר בבקשה לקבלת "פיצויי סבל" בגין הפגיעה ביתרת החלקות.
בית המשפט קבע ברוב דעות כי לא הוכח שיתרת החלקות אינה ניתנת לניצול סביר, ולכן לא חלה הגנת היתרה. המשיבים רשאים לפנות לשר האוצר בבקשה לקבלת "פיצויי סבל" בגין הפגיעה ביתרת החלקות.
הפקעת חלקים תת קרקעיים
6) ע"א 119/01 — אקונס נ' מדינת ישראל –
הפקעת חלקים תת קרקעיים היא הפקעה לכל דבר הפוגעת בזכות הקניין של בעלי הקרקע. לפיכך, עליה לעמוד בדרישת המידתיות. הדרך הראויה והמידתית לעניין זה היא להגדיר מראש, ולו בקירוב, כבר במסגרת הודעת ההפקעה, את גבולותיה האנכיים של ההפקעה — הן את גבולה העליון והן את גבולה התחתון.
המדינה אינה רשאית להקים את המנהרה מכוח הפקעת זכויות חזקה ושימוש בלבד ברובד התת-קרקעי. יש להורות על שינוי ההפקעה כך שתופקע הבעלות ולא זכויות החזקה והשימוש.
הלכת קרסיק — עיקרון ההשבה עם פקיעת המטרה הציבורית
7) בג"צ 2390/96 — קרסיק נ' מדינת ישראל (2001) –
עם התמצות המטרה הציבורית שלשמה הופקעה הקרקע, ככלל, יש להשיב את הקרקע לבעליה המקוריים. זאת מכיוון שזכות הקניין של הבעלים המקוריים הפכה לזכות חוקתית מוגנת, ואין להותיר את הקרקע בידי המדינה לאחר שהמטרה הציבורית חדלה להתקיים.
בעקבות הלכת קרסיק, נקבע בסעיפים 14–14ד לפקודת הקרקעות הסדר מפורט ומקיף בנוגע לתנאים שבהם תקום לבעל מקרקעין שהופקעו זכות להשבת המקרקעין או לרכישתם מחדש. ההסדר מבטא את האיזון בין זכות הקניין החוקתית לבין האינטרס הציבורי, ומתייחס במפורש לסוגיות שלא הוכרעו בקרסיק ובהן התחשבות בקבלת פיצוי בגין ההפקעה, שינוי מטרת ההפקעה, ומשך הזמן שלאחריו פוקעת הזיקה הקניינית.
השלכות הלכת קרסיק — תיקון מס' 3 לפקודה
8) עעמ 5158/14 — חברת העובדים השיתופית נ' עיריית חולון –
בעקבות פסק הדין בעניין קרסיק, תוקן החוק ונקבע הסדר סטטוטורי של התיישנות (חוק לתיקון פקודת הקרקעות [רכישה לצורכי ציבור], תיקון מס' 3, התש"ע-2010). תיקון זה אינו חל על הפקעות מכוח חוק התכנון והבנייה, ולעניין זה הוכן תזכיר חוק נפרד הכולל הסדר דומה.
על מה חלה ההתיישנות? תביעה לפיצוי כספי עד 7 שנים (תביעה כספית); תביעת השבה (החזרת הקרקע עצמה לבעלים) עד 25 שנה (הסדר מהותי) ולאחר מכן אין זכות להשבת הקרקע ו/או לרכישתה מחדש.
עקרון ההשבה — קרקע שנלקחה ללא תמורה
9) עעמ 4927/08 — הממונה על המחוז נ' אפרמיאן –
תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות משקף את עקרון היסוד לפיו קרקע מופקעת צמודה לייעודה הציבורי. עם תום הצורך הציבורי, יש לאפשר לבעלים לקבל את המקרקעין או את שוויים בחזרה לידיו. עקרון זה מקרין גם למצבים של נטילה שבוצעה שלא על פי פקודת הקרקעות, בהיותו עקרון המבוסס על יסודות השיטה ועל זכות הקניין כזכות חוקתית.
על הרשות המקומית חלה חובה להחזיר את הקרקע לאפרמיאן ללא תשלום מצדם, אך הם יחויבו בתשלום היטל השבחה בגין שינוי הייעוד לבנייה למגורים.
שינוי ייעוד של רכוש מופקע ללא תשלום — סעיף 196
10) עא 10278/09 — אשכול נ' הוועדה המקומית רעננה –
מהוראות סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה עולה כי זכויות שונות מוענקות בעת שינוי ייעוד מקרקעין שהופקעו, כתלות בשאלה האם שולמו פיצויים. כאשר מדובר בשינוי ייעוד של מקרקעין שהופקעו ללא תשלום פיצויים, קמה לנפקע זכות לתשלום פיצויים או להשבת המקרקעין על פי בחירתו.
פיצויים בגין שינוי ייעוד — סעיף 197 וניכוי 40%
11) עא 474/83 — ועדה מקומית ראשון לציון נ' חממי (1987) –
סעיף 197(א) מאפשר לבעלי מקרקעין לקבל פיצויים בגין פגיעה שנגרמה להם עקב תכנית, גם אם התכנית לא הביאה להפקעה מיידית. שינוי ייעוד המקרקעין יכול לפגוע בערכם, ולכן בעליהם זכאים לפיצויים על כך.
אין הוראה בחוק המתירה ניכוי 40% מהפיצויים שנפסקים על פי סעיף 197(א). הוראה זו קיימת רק בהקשר של הפקעה על פי פקודת הרכישה לצרכי ציבור, ואינה חלה על פיצויים בגין שינוי ייעוד.
מועד הרכישה וחישוב פיצויים
12) עא 10873/06 — בכר נ' הוועדה המקומית תל אביב-יפו –
הפקעה היא רכישה כפויה של זכויות במקרקעין על ידי הרשות, לשם הגשמתה של מטרה ציבורית, וכנגד תשלום פיצויים.
בית המשפט קבע כי "מועד הרכישה" הוא שישים ימים לאחר פרסום ההודעה ברשומות (לצורך קביעת שווי הקרקע וקביעת נקודת הפתיחה לחישוב הצמדה וריבית על קרן הפיצויים). בית המשפט דחה את טענות המערער בדבר זכאותו להוספת מס רווחי הון ומס ערך מוסף, וקבע כי פיצויי ההפקעה פטורים ממס ערך מוסף.
שיהוי במימוש מטרת ההפקעה
13) עעמ 3202/05 — עיריית רמת השרון נ' גנין –
במסגרת בחינת סבירות השיהוי במימוש מטרת ההפקעה, יתחשב בית המשפט בשיקולים שעניינם: משך הזמן שחלף מעת ביצוע ההפקעה; הנזק שנגרם לנפקע; אופן התנהלות הרשות המפקיעה; היקף המשאבים העומדים לרשות; מהות התכלית; ומורכבות הליכי התכנון.
אף אם יגיע בית המשפט למסקנה כי לפניו שיהוי בלתי סביר, לא יורה על ביטול ההפקעה בטרם שיישקל מאזן הנזקים בין הנזק העלול להיגרם לנפקע לבין הנזק הנשקף לאינטרס הציבורי מביטולה.
ביטול הפקעה בפועל עקב אי מימוש
14) עעמ 9047/17 — הוועדה המקומית ת"א נ' קרקובסקי –
גם אם מטרה ציבורית פלונית לשמה הופקעה הקרקע לא יצאה לפועל, אין הדבר מצדיק בהכרח את ביטול ההפקעה, כל עוד נעשה שימוש בקרקע המופקעת למטרה ציבורית אחרת.
ההפקעה תבוטל והמקרקעין יוחזרו למשיבים, בכפוף לדיון בבית משפט קמא בנוגע להשלכות הכספיות.
פיצויים ושימוש בלתי-חוקי בקרקע
15) עא 10011/06 — מדינת ישראל נ' פינקלשטיין –
בית המשפט קבע כי ככלל אין להתחשב בשימוש בלתי-חוקי שנעשה בקרקע לצורך חישוב הפיצויים, תוך הסתמכות על עקרון שלטון החוק ותקנת הציבור. עם זאת, בנסיבות מיוחדות של היעדר אכיפה ממושך והתנהלות בתום לב, יש להוסיף 30% לפיצוי המחושב על בסיס ייעוד הקרקע החוקי.
הלכת קרסיק — תחולה מוגבלת
16) בג"צ 5166/23 — עיריית ראש העין נ' ממשלת ישראל –
הלכת קרסיק קובעת כי אם המטרה הציבורית אשר שימשה בסיס להפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות חדלה מלהתקיים – ההפקעה מתבטלת, וככלל יש להחזיר את המקרקעין לבעלים שממנו הופקעו. ההבחנה בין חוק רכישת מקרקעים לפקודת הקרקעות נעוצה בייחודיותו של חוק רכישת מקרקעים והזיקה המוחלשת לקרקע שנותרה לבעלים. מכאן שהלכת קרסיק אינה חלה על מקרקעין שהופקעו מכוח חוק רכישת מקרקעים.
הלכת קרסיק — הגבלות זמן ותיקון מס' 3
17) עעמ 807/14 — הפטריארכיה הארמנית נ' רשות מקרקעי ישראל –
החלת ההסדר באופן רטרואקטיבי על כלל ההפקעות שבוצעו בעבר תפגע באינטרס ההסתמכות של המדינה. החלת החוק על הפקעות ישנות צפויה לגרום לקושי באיתור הבעלים, לקושי בייחוס הזכויות, ולקושי הנובע מכך שהזכויות בקרקע עברו לצד שלישי.
פיצוי דו שלבי
18) הלכת חממי – ע"א 474/83 ועדה מקומית רשל"ץ נ' עזרא חממי:
פיצוי בהפקעה מכוח תכנית/תב"ע, הפיצוי יהיה דו שלבי, שלב א' פיצוי ירידת ערך ושלב ב' פיצויי הפקעה.
1.3.איחוד וחלוקה
1) בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים –
הבהרה: פסק דין איראני עסק במצב שבו קרקעות העותרים נכללו במתחם האיחוד וחלוקה של התכנית והם השיגו על אופן יישום מנגנון זה (על ההקצאה מחדש ועל תשלומי האיזון) ולא על אי הכללתם בו. כלומר, פסק הדין עסק בשאלה כיצד מיושם המנגנון לאחר שהוחלט להפעילו.
דרך לגיטימית לרכישת קרקע – הליך איחוד וחלוקה הנכפה על בעלי הקרקע ע"י הוועדה המקומית מהווה "דרך אחרת" (לפי ס' 26 לחוק התכנון והבנייה) להקניית מקרקעין לרשות.
מימוש יעדים ציבוריים – הרשות רשאית לנקוט בהליך זה גם כאשר מטרתו המרכזית היא לגרוע חלקים מהמקרקעין לצורך צרכים ציבוריים (כגון דרכים או שטחים ירוקים), מבלי להיות כבולה בהכרח למסלול ההפקעה הרגיל על כל מגבלותיו.
איזון ופגיעה בקניין – הפס"ד מדגיש את המורכבות שבפגיעה בזכות הקניין, אך הבהיר את מעמדו החוקי של מנגנון האיזון וההפרשה לצרכי ציבור במסגרת תוכניות חלוקה מחדש.
2) עעמ 9403/17- הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור נגד אלון צבי כרמלי ואח –
תכלית מנגנון איחוד וחלוקה וההלכה הבסיסית – מנגנון האיחוד וחלוקה הוא "אמצעי תכנוני שנועד לאפשר ולהקל על ביצוע תכנון של חטיבת קרקע נתונה לייעודים שהוגדרו". מדובר במנגנון שתכליתו העיקרית היא תכנונית, והוא נועד לקדם אופטימיזציה של התכנון ולהקל על יישומו, תוך שחרור התכנון מאילוצים הנובעים מסוגיית הבעלות בקרקע.
בנוסף, לצד התכלית התכנונית העומדת ביסודו, מנגנון האיחוד וחלוקה מאפשר פיזור של הנזק וחלוקה צודקת של ההשבחה בין בעלי הקרקעות בתחום התכנית.
3) עעמ 9403/17- הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור נגד אלון צבי כרמלי ואח –
החלטה בדבר הכללת מקרקעין בתחום המיועד לאיחוד וחלוקה, צריכה להתקבל על בסיס שיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית, ואין הרשות רשאית לעשות כן מטעמים של פיצוי בעלי המקרקעין.
מכאן, שאין לו לאזרח זכות קנויה שהתכנון המחודש של מקרקעיו ייעשה דווקא באמצעות הכלי של איחוד וחלוקה העתיד להשביח את המקרקעין, על פני המנגנון של ייעוד מקרקעין לצורכי ציבור והפקעתם.
4) בג"צ 2654/24- בוסתן רימונים בע"מ ו-13 אח' נגד ' הוועדה הארצית לתכנון ובניה תשתיות לאומיות –
מכשיר האיחוד וחלוקה הוא אמצעי תכנוני שנועד לאפשר ולהקל על ביצוע תכנון של חטיבת קרקע נתונה לייעודים שהוגדרו, ואין לעשות שימוש באמצעי זה למטרות פיצוי גרידא שאינן נובעות מצרכי התכנון של אותו מתחם קרקע. ההחלטה בדבר הכללתן או אי הכללתן של חלקות קרקע במסגרת תכנית האיחוד וחלוקה צריכה להיות מעוגנת בצרכי התכנון של חטיבת הקרקע בה מדובר ולא בשיקולים חיצוניים הזרים לענין.
5) עתמ (תל אביב) 31621-07-12- הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל–אביב –
בית המשפט קבע כי תוכנית איחוד וחלוקה היא תוכנית שנועדה להגשים צרכים תכנוניים, ואין מקום להגביל את האפשרות לבצע תוכנית כזו רק למקרים בהם המקרקעין הם בבעלות של מספר בעלים.
1.4.ירידת ערך לפי ס' 197
1) ע"א 210/88 — החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא –
"צדק חלוקתי", לפיו גם אם התכנית מביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים בהם התכנית פוגעת לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם.
2) עא 1968/00 — חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה –
יש לבחון פגיעה במקרקעין כתוצאה מרצף פעולות תכנוניות כ"מקשה אחת" לצורך חישוב פיצויים לפי ס' 197, תוך חיזוק ההגנה על זכות הקניין וצמצום הפטורים מפיצוי (ס' 200). ההלכה מדגישה את חובת הרשות התכנונית להוכיח כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, ומחייבת את התובעים להציג חוות דעת שמאית המבססת נזק ישיר בין התוכנית לירידת הערך. למידע נוסף על יישום ס' 197.
3) דנ"א 1333/02 — הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה נ' הורוויץ –
מהו גבול הסביר בכל הנוגע לסעיף 200 לחוק תכנון והבניה.
4) בגץ 1764/05 — רבקה כסלו ואח' נ' שר הפנים –
הגדרת גבולות סמכות שר הפנים להאריך את תקופת ההתיישנות של שלוש שנים הקבועה בסעיף 197(ב) — הסמכות מצומצמת ומוגבלת למקרים חריגים בלבד.
5) עא 5154/10 — הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' כלפון נווה ארזים בע"מ –
"פגיעה מושגית" — הזכות לפיצוי מתגבשת עם אישור התכנית ולא עם ביצועה בפועל.
קיים קשר סיבתי בין מחדל הוועדה לבין ירידת ערך הקרקע עקב אישור תמ"א, שכן הקפאת הבניה הכפיפה את הקרקע להוראות התכנית.
במקרה זה, הפיצוי הנזיקי אינו עוקף את הליך הפיצוי הקבוע בחוק התכנון והבניה.
6) עמ"נ (מרכז) 33013-11-10 — יפתח נ' הוועדה המקומית פתח תקווה –
א. היעדר זכות ערעור על החלטת ביניים בערר: אין זכות ערעור על החלטה של ועדת ערר שאינה מסיימת את הדיון כולו (החלטת ביניים), וזאת גם לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.
ב. מדיניות פיתוח עירוני אינה עילה לדחיית פיצויים: "התפתחות סבירה של עיר" כמדיניות רשותית לא מהווה כשלעצמה עילה או הצדקה אוטומטית לדחיית תביעת פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס' 197.
7) 11. עע"מ 683/13 — רשות שדות התעופה נ' טויטו ואח' –
פגיעה עקיפה — תכנית המגדילה את קיבולת נתב"ג גרמה לפגיעה בערך מקרקעין סמוכים עקב רעש מטוסים.
אין להחיל פטור גורף לפי סעיף 200 ויש לבחון כל מקרה לגופו.
8) בר"מ 1560/13 — הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ –
מתי ניתן להגיש תביעה לפי סעיף 197 מכוח תמ"א — רק לאחר שניתן היתר בניה המוציא את התמ"א מן הכוח אל הפועל ומקנה לה קונקרטיזציה.
9) רע"א 6483/15 — נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ו-56 אח' –
הגבולות שבין תביעות נזיקין לבין תביעות פיצויין בגין פגיעה בתכנית לפי סעיף 197, מי שיכול היה לתבוע לפי ס' 197 ולא עשה זאת אינו יכול לעקוף זאת באמצעות עילת נזיקין.
10) עא 5958/15 — פרחי ביקל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון –
לוועדות מקומיות אין סמכות חוקית לדרוש מיזמים כתבי שיפוי בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה כתנאי לאישור או קידום תוכנית.
11) בר"מ 10212/16 — דלי דליה ועוד 333 אח' נ' דינה לבל –
פגיעה בפוטנציאל תכנוני שלא מומש עשויה להקים עילת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
12) בר"מ 5898/16 — ברג נ' הוועדה המקומית ראשון לציון –
האם ירידת ערך שנגרמה מתוכניות מתאר ארציות או מחוזיות קודמות (שלא הקימו זכות פיצוי מיידית בשל כוללנותן) צריכה להפחית את סכום הפיצוי בגין תוכנית מפורטת פוגעת מאוחרת?
נקבע כי אין להתעלם מהשפעתן של תוכניות עבר שיצרו מעין "עננה תכנונית" על המקרקעין, ולכן יש לבחון את ההשלכה הרוחבית שלהן על שווי הקרקע בעת חישוב הפיצויים.
נטל ההוכחה המוטל על התובע
13) ערר (חיפה) 92001/23- פרידה דהן ואח' נגד ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל ואח' –
יסודות סעיף 197 שעל התובע להוכיח: (א) הוכחת זכות במקרקעין ביום תחילתה של התכנית הפוגעת, המזכה בפיצוי בגין פגיעה בהם; (ב) היות המקרקעין בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמו; (ג) קיומה של פגיעה לרבות הוכחת שיעורה.
14) ערר (תל אביב) 95017/11- הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נגד ' אילנות הקריה (ישראל)בע"מ –
נטל ההוכחה הוא דו שלבי: א. לפרט ולבסס את הפגיעה במקרקעין בגין אישור התוכנית הן בחוות הדעת השמאית והן בכתבי הטענות. ב. לפרט ולבסס את שיעור הפגיעה הנטענת.
15) 96049/12 ערר (מחוז דרום)– מרדכי קמינצקי נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע –
על מנת לעמוד בנטל ההוכחה יש להציג חוות דעת שמאית רצינית, מנומקת שנסמכת על נתונים וראיות מהימנים.
16) ערר (חיפה) 92008/23- נחום וגיל פרמינגר נגד ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חיפה –
בחוות דעת שמאית יש לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת. בין היתר, על ידי השוואת כלל רכיבי המצב התכנוני שקדם לתוכנית נשוא התביעה, לכלל רכיבי המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התוכנית לבין הפגיעה הנטענת. חוות הדעת השמאית צריכה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה, בין על ידי פירוט עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התוכנית, ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין נשוא התביעה ובין על ידי פירוט נתונים אחרים, במקרה בו אין או יש קושי במציאת עסקאות השוואה.
נטל ההוכחה המוטל על הוועדה
17) 9012/10 ערר– 1. רימון איתן נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל –
נטל ההוכחה המוטל על הוועדה המקומית: סעיף 200 רישה מונה שלושה תנאים מצטברים שבהתקיימם לא ישולם פיצוי בגין פגיעה במקרקעין בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה: (1) אם הקרקע נפגעה כתוצאה מהוראה בתוכנית המנויה בסעיף; (2) אם הרשות המפקיעה הוכיחה שהפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין"; (3) אם הרשות המפקיעה הוכיחה ש"אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". כמו כן, הפטור לפי ס' 200 יהיה במקרים נדירים בלבד.
18) ע"א 210/88 – החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה כפר סבא – על מבחן הסבירות (תנאי 2 בסעיף 200).
19) ע"א 210/88 – החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה כפר סבא – על מבחן הצדק (תנאי 3 בסעיף 200).
פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה
20) תא (מרכז) 39066-04-13- רות קטן ו-56 אח נגד נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בעמ –
פגיעה ישירה נגרמת על-ידי התכנית עצמה: התכנית חלה על מקרקעין מסוימים ומשנה את הנורמות המשפטיות החלות על מקרקעין אלה.
21) ערר 262/15- חברת חלקות 249 נגד ועדה מקומית לתכנון ולבניה נתניה –
פגיעה עקיפה אינה נובעת במישרין מפגיעה בזכויות תכנוניות אלא ממקור חיצוני. פגיעה זו חלה במקרים שבהם התכנית הפוגעת לא משנה את המותר והאסור במקרקעין הנפגעים אלא משנה את סביבתם, באופן שפוגע בתכונותיהם ומוריד את ערכם. הפגיעה העקיפה אינה נוצרת אפוא ממגבלות שהטילה התכנית אלא מהרעת מצב המקרקעין בעקבות הוראותיה.
22) תא (תל–אביב–יפו) 35535-06-11- רפאל גואטה ואח נגד עירית תל–אביב–יפו ואח – פגיעה עקיפה מזכה בפיצוי.
23) תא (חיפה) 56313-01-18- דינה סבית יעקוב נגד חברת י. מאנע ושות בעמ –
דוגמאות לפגיעה עקיפה – כאשר תכנית מוחלת על מקרקעין סמוכים, ומאפשרת חסימת נוף, אוויר או אור, או גורמת לרעש ולמטרדים נוספים.
24) תא (תל–אביב–יפו) 35535-06-11- רפאל גואטה ואח נגד עירית תל–אביב–יפו ואח –
דוגמאות לפגיעה עקיפה – חסימת אור או נוף, זיהום אויר או רעש.
המבחן הסיבתי – הוא המבחן העיקרי.
25) רעא 6483/15- המבקשת ברעא 6483/15 והמשיבה בעא 6866/15 נגד ברעא 6483/15 והמערערים בעא 6866/15 –
מבחן הקשר הסיבתי – ככל שהקשר בין התכנית ובין הפגיעה הוא עקיף יותר, כך תפחת ההצדקה לתשלום פיצויים. אם הקשר הסיבתי רופף עד כדי כך שניתן לומר כי הפגיעה נגרמה כולה או בעיקרה על-ידי גורם אחר, לא תהיה יותר הצדקה לתשלום פיצויים. במקרה כזה ניתן יהיה לומר כי המקרקעין לא נפגעו על-ידי התכנית, כנדרש בסעיף 197, אם משום שהפגיעה אינה נחשבת פגיעה ואם משום שהפגיעה נגרמה על-ידי גורם אחר.
מבחן תכונות המקרקעין – הגבול שבין פגיעה עקיפה בת-פיצוי ובין כזו שהקשר הסיבתי בין התכנית ובין הנזק אינו מצדיק פיצוי, תלוי בשאלה "אם לתכנית עצמה, ולמה שבוצע על פיה, יש השפעה על 'תכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין'", כלומר "אם פוגעת התכנית בשימוש המלא במקרקעין או בהנאה המלאה מהם".
26) תא (תל אביב) 9310-09-16- בר בריאות ואח נגד נתע– נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בעמ –
ההבחנה בין פגיעה במקרקעין לפגיעה באדם – במסגרת מתן פיצוי לפי סעיף 197 יש להבחין בין פגיעה במקרקעין לבין פגיעה באדם. סעיף 197 לא נועד לפצות על פגיעה, שהתכנית מסבה לאדם מסוים המתגורר במקרקעין. נקודת המוצא לבחינת הפגיעה היא באופן אובייקטיבי ביחס למקרקעין המסוימים ולא באופן סובייקטיבי ביחס למחזיק במקרקעין.
27) תא (מרכז) 39066-04-13- רות קטן ו-56 אח נגד נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בעמ –
דרישת הגבילות – אחד התנאים לקבלת פיצוי לפי סעיף 197 הוא כי המקרקעין שנפגעו יהיו "בתחום התכנית או גובלים עמו", וזאת בכפוף לשני חריגים שנקבעו בפסיקה. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד, והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר.
28) רעא 6483/15- המבקשת ברעא 6483/15 והמשיבה בעא 6866/15 נגד ברעא 6483/15 והמערערים בעא 6866/15 –
מי שלא זכאי לס' 197 רשאי לתבוע בנזיקין –
מי שכלל אינו זכאי להגיש תביעה לפי סעיף 197 (למשל, משום שמקרקעיו אינם גובלים בתכנית המאושרת), פתוחה בפניו האפשרות להגיש תביעה אזרחית על בסיס טענה לקיומו של מטרד, או נזקים אחרים שנגרמו לו בגין אישור התכנית.
תביעת פיצויים בגין "תכנית מקפיאה" לפי סעיף 197
29) בר"מ 5898/16- רומן ברג ואח' נגד ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון –
הכרה עקרונית בזכות הפיצוי כתוצאה מפגיעה מתכנית מקפיאה; הלכת הרצף התכנוני (בר"מ 5898/16 ברג), הרקע לדוקטרינה; טעמים מצטברים – הזיקה התכנונית בין 2 תוכניות והתנהלות הוועדה ביחסיה עם בעלי הזכויות במקרקעין; מאפייני הרצף התכנוני (3 קריטריונים); התנהלות הוועדה בהתאם למצג שיצרה; "מלכודת הזמן" – הבעיה שהדוקטרינה מכוונת לפתור.
1.5.אופן חישוב פיצויי ירידת ערך לי ס' 197
1) עעמ 7834/19- ועדת ההשגות לפי סעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 נגד השקעות טאורו בעמ –
המועד הקובע לצורך הערכת שווי המקרקעין על פיו מחושב סכום הפיצויים בתביעה לפי סעיף 197 הוא יום פרסום התכנית, ושווי הפגיעה והפיצוי יהיה הפער שבין שווי הקרקע במצבה ערב פרסום התכנית לבין שוויה לאחר תחילת התכנית.
2) רעא 6483/15 – המבקשת ברעא 6483/15 והמשיבה בעא 6866/15: נגד המשיבים ברעא 6483/15 והמערערים בעא 6866/15 –
האופן שבו נמדדת הפגיעה במקרקעין הוא בהשוואת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה
3) בר"מ 10212/16 – דלי דליה ועוד 333 אח' נ' דינה לבל –
שיטת ההערכה המקובלת והמועדפת בפסיקה היא "שיטת ההשוואה" (המכונה גם "שיטת שווי השוק"). במסגרת שיטה זו בוחן השמאי עסקאות סמוכות במקום ובמועד לעסקה הנבחנת, במקרקעין שנתוניהם דומים למקרקעין מושאי השומה.
4) ערר (תל אביב) 95196/12 – ש. פרקש בעמ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב –
הצורך בקשר סיבתי.
5) ערר (תל אביב) 95017/11- הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נגד ' אילנות הקריה (ישראל)בע"מ –
על חובת פירוט בחוות הדעת השמאית.
על השמאי המכריע לבחון האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור התוכנית. לאחר פירוט רשימת ראשי הנזק הנטענים יש לבחון האם נגרמה פגיעה למקרקעין, האם התובעת הוכיחה כל אחד ואחד מראשי נזק הנטענים על ידה והאם הוכח קשר סיבתי בין הפגיעה הנטענת לבין אישור התוכנית.
6) ערר 9008/11- סכאי בניהו נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון –
מרכיבי חוות הדעת הנדרשים כוללים, השוואה של שווי המקרקעין בין מצב תכנוני קודם לחדש, אלמנטים משביחים בתוכנית החדשה, ביסוס עקרונות השומה, מתן דוגמאות, ניתוח ותחשיבים לביסוס ירידת ערך.
7) בר"מ 10212/16 – דלי דליה ועוד 333 אח' נ' דינה לבל –
פוטנציאל תכנוני – באיזו מידה יש מקום שהשמאי יביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני במסגרת הערכת שווים של מקרקעין במצב שקדם לתכנית הפוגעת לצורך חישוב הפיצוי שיינתן לפי סעיף 197 לחוק?
רק כשקיים פוטנציאל קונקרטי, כלומר כשביחס למקרקעין ספציפיים קיימים הליכי תכנון קונקרטיים שצפויים להביא להשבחתם, וכאשר המרחק בין אותו פוטנציאל לבין תכנית מאושרת הרלוונטית לאותם מקרקעין הוא "כפסע בלבד". זאת, בשונה מפוטנציאל כללי או עמום, היינו כאשר שווי השוק של מקרקעין מושפע ממגמות תכנון כלליות, או מהנחות ספקולטיביות לגבי מגמות אלו, גם אם אין בנמצא הליך תכנוני קונקרטי.
איך להוכיח פוטנציאל קונקרטי – כדי להוכיח פוטנציאל תכנוני קונקרטי נדרש "דבר מה נוסף" – כאשר הפוטנציאל התכנוני הגיע לשלב שבו מידת הוודאות לגבי אישור תכנית מוצעת היא קרובה לוודאי, ניתן לראות בו נתון אשר דבק במקרקעין והפך לחלק ממאפייניו האינהרנטיים.
מתי ניתן להתחשב בפוטנציאל – מקום שכבר נקבע כי המקרקעין נפגעו פגיעה ישירה (באופן נפרד משאלת הפגיעה בפוטנציאל התכנוני), ניתן להתחשב בפוטנציאל תכנוני לצורך הערכת שווי המקרקעין.
היחס לציפיות – העובדה שמבחינה עובדתית-שמאית מחירם של מקרקעין כלל גם ציפיות לשינוי ייעוד משביח, אינה מובילה למסקנה מיניה וביה כי יש להעניק פיצוי בגין ציפיות אלה. לצורך הכרעה האם מדובר בציפייה בת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש לאזן בין שיקולים, זכויות ואינטרסים שונים.
8) בר"מ 5898/16 – רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון –
כיצד לנטרל תוכנית עבר – לצורך קביעת ערכי הקרקע ב"מצב הקודם" לאישור התכנית הפוגעת, יש להביא בחשבון השפעתן הכלכלית המשוערת וככלל, מפחיתת הערך, של תכניות העבר על המקרקעין (העננה התכנונית). "השוואת מחיר השוק במצב 'לפני' ו'אחרי' נעשה למועד כניסת התכנית הפוגעת לתוקף ועל כן ממילא וככל שהייתה לתכניות קודמות השפעה פוגעת, הרי היא מגולמת במחיר שלפני התכנית הפוגעת, שכן הידיעה על תכניות אלה הספיקה להיטמע, לחלחל ולהפוך נחלת ידיעתו של הציבור ובוודאי של בעלי מקצוע המייעצים לרוכשים פוטנציאליים ומתעניינים במקרקעין.
9) עמנ (תל אביב) 56975-09-23- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב–יפו נגד ' בלו מרבל בע"מ ואח –
נטרול ציפיות כלליות בשומה – כששומת המערערים עוסקות בתחשיב שווי הנכסים במצב הקודם, מתבססות גם על ערך הנובע מצפיות במצב הקודם, וזאת הן מצפיות כלליות לפיתוח העיר, לרבות ציפייה לתוספת זכויות בניה בדרך של תכנית או הקלה. בנסיבות אלו, ככל והדין בעניין תביעה לפי סעיף 197 אינו מתיר להביא בחשבון צפיות אלו, הרי המשמעות היא כי נפל בשומות המערערים פגם מהותי, שפוגם באופן משמעותי באפשרות להסתמך על השומות השגויות הללו כמוכיחות ירידת ערך של המקרקעין.
בהקשר זה יובהר שאין במרבית שומות המערערים תחשיב חילופי המראה ירידת ערך של המקרקעין עקב תכנית השימור וזאת בנטרול הצפיות משווי המצב הקודם.
2.נזקי רכוש וביטוח
3.שמאות מקרקעין
מעמד שמאי מכריע והתערבות שיפוטית בקביעותיו
1) בר"מ 3644/13 — משרד התחבורה נ' גלר דוד ואח' –
שמאי מכריע ממונה בהליכים לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה כמומחה הבוחן ירידת ערך של מקרקעין בצורה מקצועית, ניטרלית ואובייקטיבית. ההנחה העומדת בבסיס מינויו היא כי הלה ניחן בכישורים מקצועיים מובהקים יותר לחוות דעה בשאלות שמאיות. ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי, וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור.
2) בר"מ 6744/14 — ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון –
נקבע כי ככלל על שמאי מכריע לבקר בנכס בעצמו, בשל מעמדו כגוף מקצועי בעל מאפיינים מעין-שיפוטיים והצורך בהליך ראוי והוגן, על מנת להתרשם מהנכס שבמחלוקת באופן בלתי אמצעי ולאפשר לצדדים להשמיע טענותיהם ביחס לממצאי הביקור. טעמים נוספים המצדיקים ביקור אישי הם חיזוק אמון הצדדים בשמאי המכריע ומניעת העלאת טענות מאוחרות לקיפוח.
3) בר"מ 6641/13 — קמינצקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר שבע –
נקבע כי משדחתה הוועדה המקומית תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, מוסמכת ועדת הערר לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ; ההחלטה בערר תינתן רק לאחר שניתנה חוות דעתו ולאחר שלצדדים ניתנה הזדמנות לטעון ביחס אליה. המטרה שבבסיס מינוי השמאי המייעץ היא לאפשר מתן חוות דעת מקצועית בשאלות שמאיות במהותן; ההנחה היא שהשמאי המייעץ נמצא בעמדה מקצועית מתאימה לחוות דעתו בשאלות כגון אלו.
4) הפ (מרכז) 2754-12-09 — ורדה דרורי נ' החברה הלאומית לבטיחות בדרכים בע"מ –
נקבע כי ממצאי מומחה שמונה בהסכמה יאומצו ככלל, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. בפסיקה נקבע כי אין להתערב בקביעותיו של מומחה בית המשפט אלא במקרים נדירים וחריגים, בהם הוכח פגם חמור בשיקול דעתו המקצועי, או שגיאה מובהקת שאף בית משפט החסר ידיעה מקצועית יוכל להפריכה.
הסתמכות על חוות דעת שמאית ופסילתה
5) ע"א 3151/21 — עזבון חלאילה נ' מדינת ישראל — רשות מקרקעי ישראל –
נקבע כי ערכי שווי מקרקעין שנקבעו בהליכים מקבילים הם בגדר עדות שמיעה, שכן חוות הדעת שעליהן התבססו לא הוגשו לבחינת בית המשפט כחלק מחומר הראיות, וממילא לא ניתנה לצדדים האפשרות לחקור את השמאים. בנסיבות אלו, בהיעדר הסכמה דיונית, אסור לבית המשפט להתייחס לערכים שנקבעו בהליכים מקבילים.
6) ע"א 4355/18 — עזבון אבורייא נ' מדינת ישראל — רשות מקרקעי ישראל –
נקבע כי מלאכת השמאות אינה בגדר מדע מדויק, ולפיכך ערכי שווי מקרקעין שנקבעו בהליכים קודמים אינם מחייבים בעת קביעת ערכי שווי של מקרקעין סמוכים בהליכים מאוחרים שלא מנוהלים בין אותם צדדים.
4.ליקויי בניה
מתי זכאי קבלן לתקן בעצמו את הליקויים
1) ע"א 656/99 — בר-שירה נ' מעונות ובנין בע"מ –
מתי זכאי קבלן לתקן בעצמו את הליקויים, שאלה זאת (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד משמעית הכל תלוי בנסיבות המקרה.
ככלל, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה ולמוכר אין זכות לתקנה. על פי רוב בידי הקבלן יכולת לתקן בעלות נמוכה יותר, משום שהוא מכיר את המלאכה שביצע ויכול לבצע תיקונים מרוכזים. תיקון עצמי חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר.
בנסיבות המקרה, בהן המשיבות הזניחו את חובתן לתקן את הליקויים, נקבע כי אין המערערים חייבים לתת למשיבות הזדמנות נוספת לתיקון, והמערערים זכאים לפיצוי מלא.
2) ע"א 5602/03 ו-ע"א 7280/03 — סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ –
התשובה לשאלה האם יש לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שמא יש לחייבו בפיצויים, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה, וההחלטה בעניין זה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט.
בית המשפט קבע כי הגשת תביעה בתוך שנת הבדק, בטרם ניתנה לקבלן האפשרות לתקן הליקויים, מצדיקה הפחתת שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים — שיעור המבטא איזון בין ההכרה בליקויים לבין העובדה שהמערערים פעלו בניגוד לחוזה.
בשים לב לניסיון שכשל לתקן את הליקויים על ידי הקבלן, נקבע שאין לכפות על המערערים את תיקון הליקויים על ידי הקבלן לאחר תקופה ארוכה, וטענת הקבלן כי עלות התיקונים הייתה נמוכה יותר הובאה בחשבון בגדר הפחתת הפיצויים בגין אי מיצוי תקופת הבדק.
3) ע"א (ירושלים) 2387/01 — לוי בנימין נ' חיים זקן בניין והשקעות בע"מ –
בית המשפט אימץ את ההנחה לפיה קיימות שתי אפשרויות לתיקון: תיקון הליקויים על-ידי הנתבעת, או פיצוי התובעים בהתאם לחוות דעת המומחה המתייחסת לעלות התיקון על-ידי קבלן חיצוני. בהתחשב בכך שהנתבעת כבר ניסתה לא אחת לתקן את הליקויים, ועל התובעים עברה תקופה ארוכה שבמהלכה נאלצו לחיות בדירות בלתי תקינות תוך שהנתבעת מבצעת תיקונים שחלקם הוגדרו כבלתי מקצועיים — נבחרה האפשרות של פיצוי כספי לכל דייר.
על הפחתת שיעור הרווח הקבלני מהפיצוי
4) ת"א (ירושלים) 22996/97 — דיין יהודה ואח' נ' חברת יפת שמש –
לאור משך הזמן הרב שחלף ממסירת הדירה, ולאור העובדה כי גם לאחר שמונה מומחה מטעם בית המשפט ביצעה הנתבעת תיקונים חלקיים בלבד תוך שהיא כופרת באחריותה, נקבע כי אין מקום להפחית מהפיצוי את שיעור הרווח הקבלני. הפחתת הפיצוי הכספי חלף תיקון על ידי הקבלן-המוכר היא תוצאת אי עמידת הקונה בנטלים שמוטלים עליו, הנטל להודיע למוכר על הליקויים והנטל לאפשר לו לתקנם.
הודעה לקבלן על ליקויים (רצוי ועדיף תמיד בכתב על אף הפסיקה)
5) ע"א 8939/01 — אביצור ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ –
הודעה לקבלן על ליקויים בדירה אינה חייבת להיות בכתב למרות שתמיד עדיף ומומלץ כן לשלוח הודעה בכתב.
המערערים טענו כי בדירות שנמסרו להם התגלו ליקויים רבים ואי-התאמות, חלקם חמורים למדי, וכי פנו לעובדי חפציבה מספר פעמים בעל-פה ובכתב, אך התיקונים המבוקשים לא בוצעו או בוצעו שלא כהלכה.
בית המשפט קבע כי אין חובה להודיע על ליקויים בכתב, וכי די בהודעה בעל-פה אפקטיבית. המשיבה קיבלה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים אך נכשלה בכך, ולכן המערערים זכאים לפיצוי כספי, ובית המשפט דחה את טענת המשיבה לאפשר לה לבצע את התיקונים בעצמה.
מתי מגיע כפל פיצוי
6) ת"א (חיפה) 38157-04-20 — עונות חטיבת הפנאי בע"מ נ' נירלט בע"מ –
ככל שלאחר תיקון ליקויים עדיין נותרה ירידת ערך, ניתן לפסוק את שיעורה בנוסף לעלות התיקונים, אך יש להוכיח זאת באמצעות חוות דעת מתאימות.
ככל שהתמורה בה מכרו בעלי דירות את דירותיהם הופחתה בשל הליקויים, ומשתוקנו הליקויים על חשבון התובעות, נהנים רוכשי הדירות הן מרכישת הדירה בתמורה מופחתת והן מכך שהליקויים תוקנו שלא על חשבונם. מכאן שניתן לקבוע כי מדובר בכפל פיצוי שהנתבעת אינה צריכה לשאת בו.
מתי מקטינים את זכות התובעים לפיצוי
7) ת"א (תל-אביב) 65640-07-17 — יודקביץ נ' רום ארד הנדסה בע"מ –
תובעים שלא אפשרו לנתבעת הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים לפני הגשת התביעה, אי מתן הזדמנות זו אינה שוללת לחלוטין את זכות התובעים לפיצוי, אלא מקטינה את הפיצוי לעלות התיקון שהיה על המוכר לשאת בה.
תנאים לפסיקת ירידת ערך בעקבות ליקויי בניה
8) ת"א (תל-אביב) 65640-07-17 — יודקביץ נ' רום ארד הנדסה בע"מ –
הפסיקה קובעת כי פיצוי בגין ירידת ערך יינתן במקרים בהם לא ניתן לתקן את הליקוי, או כאשר לא ניתן לתקנו כהלכה, או במקרים שבהם עצם ביצוע התיקון הביא לירידת ערך בשווי הדירה, כגון מקום בו מדובר בליקוי חוזר ונשנה, בליקוי חריג ויוצא דופן העלול להרתיע קונה פוטנציאלי, או בליקויים יסודיים, חמורים ורחבי היקף שלא תוקנו כדבעי מהלך שנים רבות.
9) ת"א (תל-אביב) 10221/08 — קליין ישראל ואח' נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ –
ירידת ערך: בית המשפט קבע כי ישנם מקרים בהם יש לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך לתובע שדירתו סבלה מליקויי בניה רבים ומהותיים הגם שאלה תוקנו במלואם; הפיצוי אמור לשקף את ירידת ערך הדירה הנובעת מעצם ביצוע התיקונים בדירה להבדיל מדירה חדשה שלא היה בה ליקוי ולא נדרשה לתיקונים.
הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם, ועל אלה לא ניתן פיצוי אחר. חלק מהפיצוי נובע מהירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים, שכן דירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה שלא הייתה בה ליקוי. נזק כזה הוא בר-פיצוי, ועלות התיקונים אינה מפצה עליו.
פיצוי בדמי שכירות בגין איחור במסירה
10) רע"א 6605/15 — שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ –
העליון קבע כי התניה בסעיף 6(א) לחוזה המכר היא תניית פטור המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א לחוק. הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על-פי סעיף 5א לחוק יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים — קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל.
המשיבה לא עמדה בהוראותיו של סעיף 5א לחוק בין היתר בכל הנוגע לתשלום הפיצויים בגין האיחור חודש בחודשו, ולא הרפתה מניסיונותיה למנוע מן המבקשים פיצויים שלהם הם היו זכאים על פי חוק. זאת ועוד, מלכתחילה כללה המשיבה בחוזה המכר גם תנאים הנוגדים מפורשות הוראות חוק קוגנטיות, וניסתה להתבסס עליהם.
11) ת"א (חיפה) 36929-10-17 — קליין נ' ב.ג. רוממה בע"מ –
הוראותיו של סעיף 5א הן הוראות קוגנטיות. הנתבעת לא הייתה רשאית להתנות על הסכום אשר צפוי להשתלם לרוכשי הדירות כתוצאה מעיכוב במסירה, אלא לטובת הקונה. בסעיף 5א לחוק המכר נקבע כי הפיצויים לקונה, בלא הוכחת נזק, יהיו "בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה". כלומר, ההסדר החוקי קבע, באופן שלא ניתן להתנות עליו, כי הסכום אשר ישולם יהיה הסכום המוסכם בחוזה או הסכום בהתאם למתווה שבסעיף 5א(א) לחוק המכר, לפי הגבוה מבין השניים.
חישוב הפיצוי בפועל: ההסדר לפיצוי בגין איחור במסירה הוא בעבור שמונה חודשים ראשונים – 1.5 פעמים "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה", בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי – 1.25 פעמים "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה".
הנתבעת לא הוכיחה כי העיכובים היו מחוץ לשליטתה, למעט השריפה בכרמל שגרמה לעיכוב של כשבועיים. בנוגע לשינויים שביקשו התובעים, הנתבעת לא הוכיחה כי הם גרמו לעיכוב של למעלה מ-17 חודשים.
12) ת"א (תל אביב) 74696-01-19 — קופל ואח' נ' עם הפנים ליפו נדל"ן בע"מ –
המפתח לחישוב הפיצוי לתובעים הינו דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
ת"א (חיפה) 17053-07-21 — בן שטרית נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ –
במקרה של איחור במסירה העולה על שישים ימים ממועד המסירה החוזי – ישולם הפיצוי לכל תקופת האיחור, החל ממועד המסירה החוזי ועד להעמדת הדירה לרשות הקונה. הואיל והנתבעת איחרה במסירת הדירה בתקופה העולה על שישים ימים, קמה לתובע זכאות לפיצוי. הדירה נמסרה בפועל כ-21 חודשים באיחור. הנתבעת חויבה לשלם לתובע בגין איחור במסירה.
13) ת"א (ירושלים) 68041-07-23 — אברהם ו-80 אח' נ' פסגות זיו השקעות ופיתוח בע"מ –
מדברי ההסבר להצעת החוק שהביאה להוספת סעיף 5א לחוק עולה שמטרת המחוקק הייתה להביא לכך שרוכשי הדירות יקבלו את דירותיהם במועד המוסכם. לפיכך נקבע כי אם יחול איחור של למעלה מ-60 יום במסירת הדירה יהא על המוכר לפצות את הקונה בפיצוי בגובה דמי השכירות המקובלים בהתאם למנגנון שנקבע בסעיף.
הנתבעת חויבה לשלם פיצויים בגין 21 חודשי איחור. נקבע כי הנתבעת נטלה על עצמה במפורש את הסיכונים הכרוכים בעבודות התמיכה בהסכמים שחתמה.
14) תק' (חיפה) 27032-04-16 — מהדינצו נ' דנתו (בנין) בע"מ –
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) נועד להיטיב עם רוכשי דירות, ולפיכך נקבע מנגנון פיצוי ללא הוכחת נזק, הקובע 2 תרחישי פיצוי (פיצוי לפי חוק ללא הוכחת נזק או פיצוי הסכמי כפי שנקבע בחוזה המכר עצמו), כשהפיצוי בפועל הוא לפי הגבוה בין השניים. ברי כי הסכמה זו הינה בניגוד להוראתו הברורה של סעיף 5א(א)(1) לחוק המכר, הקובע כי המועד לקבלת פיצוי הוא מועד המסירה הקבוע בחוזה המכר. הכלל הוא שהולכים לפי הגבוה, הקונה זכאי לקבל את הגבוה מבין השניים ולא ניתן להתנות על כך לרעת הקונה.
15) ת"א (נצרת) 73065-12-20 — מלכין נ' י.א. אלון בניה בע"מ –
בפסיקה לעניין קביעת פיצוי בגין איחור במסירה לפי חוק המכר (דירות) נקבע כי ההסדר הקבוע בסעיף 5א לחוק ביקש להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים, להבטיח את זכאות הרוכש לפיצוי ולתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה. משכך, לשם קבלת פיצוי בהתאם לסעיף 5א לחוק, התובע לא נדרש להוכיח כי נגרם לו נזק בפועל או כי הוציא כספים כתוצאה מהאיחור במסירה.
יחד עם זאת, על תובע הפיצוי מוטל להוכיח מה שווי דמי השכירות של דירה דומה לזו שרכש, שאחרת יקבע הפיצוי על פי הסכום המפורט בהסכם.
5.התחדשות עירונית
6.רשות מקרקעי ישראל
סמכות עניינית — לאיזה בית משפט לפנות:
1) עעמ 5771/24- אר-שם תעשיות חצור בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל –
הבחנה בין תקיפה ישירה לתקיפה עקיפה של החלטה מינהלית; תביעות חוזיות — בית משפט אזרחי; תביעות מינהליות — בית משפט לעניינים מינהליים; תביעות פינוי — בית משפט שלום; טענות אשר מתייחסות ל"פעולות של הרשות כבעלים של מקרקעין, להבדיל מהפעלת סמכויות שלטוניות על-ידה", ובפרט כאלה שעניינן במערכת היחסים החוזית שבין רמ"י לבין המערערים — מקומן בבית המשפט האזרחי ולא בבית המשפט לעניינים מינהליים.
זכויות חוכרים ופרשנות חוזי חכירה:
2) בג"צ 2763/21- ארז מעודד נ' רשות מקרקעי ישראל –
פרשנות חוזי חכירה במגזר החקלאי לעומת העירוני; זכויות חוכרים מול החלטות מועצת מקרקעי ישראל; תביעות לפיצוי בגין שינוי ייעוד מקרקעין; מסלולי פיצוי שונים ובחירה ביניהם; ההיבט המרכזי של המחלוקת הנטועה בין הצדדים הוא אזרחי — סעד כספי במסגרת היחסים החוזיים ביניהם ומשכך, מקומה להתברר לפני הערכאה האזרחית המוסמכת.
דמי היתר:
3) עעמ 7752/12 ישראל אסל נ' מינהל מקרקעי ישראל –
דמי היתר הם דמי חכירה מהוונים שגובה רשות מקרקעי ישראל כתשלום בעבור היתר שהיא נותנת לחוכר המבקש להפיק הנאה נוספת מן המקרקעין על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה המקורי קודם למתן ההיתר.
בגביית דמי היתר עושה רשות מקרקעי ישראל שימוש בסמכות אשר ניתנה לה בהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל, שבה מעוגן העיקרון של גביית דמי חכירה נוספים ומעודכנים בגין מקרקעין שייעודם או היקף ניצולם שונה; זאת על דרך פיצול דמי החכירה, כך שתחת אשר ישלמו החוכרים מראש בעבור כל הזכויות בנכס, כולל זכויות בניה עתידיות, משולמים דמי חכירה על פי ההנאה והשימוש בפועל.
שיעורי החיוב בדמי היתר נקבעים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, וגובהם משתנה על-פי סוג ההיתר המבוקש (שינוי מטרת השימוש או תוספת בניה) והשפעת השינוי המבוקש על ערכם של המקרקעין.
4) רעא 5541/12 החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא נ' מינהל מקרקעי ישראל –
לבקשת המבקשת הסכים המינהל שתינתן התחייבות לתשלום דמי היתר הנובעים מהשינוי, ולאחר שההפרשים יוערכו על ידי השמאי הממשלתי, תשלם המבקשת את דמי ההיתר על פי הערכתו. זו ההתחייבות שניתנה על ידי המבקשת: "הרינו מתחייבים בזאת לשלם את הפרשי ערך הקרקע בגין הגדלת מספר יחידות הדיור, במידה ויהיו, על פי שומת השמאי הממשלתי ובכפוף לכל דין".
המבקשת טענה, כי התחייבה לשלם "בכפוף לכל דין", ולכן על המינהל להראות מקור משפטי לחיובה בהפרש; משלא עשה זאת, לא קמה החובה לתשלום דמי ההיתר.
שינוי ייעוד וניצול – השבת קרקע ופיצויים:
5) ברמ 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' רויטל אנג'ל –
נטל השכנוע לקיום יסודותיו של סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה מוטל על התובע פיצוי בגין ירידת ערך והוא כולל בחובו את הוכחת שיעור הפגיעה; יש לבחון את הפגיעה במקרקעין לפי הזכות שבידי הזכאי לפיצוי במועד אישור התכנית הפוגעת; במקרה דנן מצדיקה זכות החכירה שבידי המשיבה פיצוי בשיעור נמוך מאשר בגין זכות בעלות נוכח דמי ההיתר שחובה לשלם כתנאי לבנייה במקרקעין.
6) דנ"א 9983/16 מדינת ישראל — רשות מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דבאח –
המדינה טוענת כי בפסק דין דבאח נקבעה הלכה חדשה שלפיה במסגרת עריכת שומת פיצויי הפקעה, יש להתעלם ממחיר שווי השוק של המקרקעין המופקעים. זאת, מאחר שעובר למועד ההפקעה, קיימו רשויות התכנון מדיניות של "הקפאה" שעניינה אי הוצאת היתרי בניה ביחס למקרקעין — מדיניות שלא הייתה קשורה בקשר כלשהו להפקעה. בהתאם, קבע בית משפט זה כי יש להוסיף לשווי השוק של המקרקעין פיצוי נוסף המגלם את שווי זכויות הבניה "שהוקפאו" על ידי רשויות התכנון.
פיצול נחלה, היוון ושיוך בתים במגזר החקלאי
7) ע"א 6483/10 קרן קיימת לישראל נ' שאול ספיר –
פסק דין זה עוסק ישירות בסיווג קרקע חקלאית כ"נחלה" או "משק עזר" — ההבחנה הבסיסית לכל שאלת פיצול והיוון.
נחלה היא קרקע חקלאית ביישוב או מושב שיתופי המהווה יחידה משקית אחת המוחכרת לתקופה ארוכה למתיישב, למטרת פרנסתו מעיבוד חקלאי ומגוריו כאחד. הנחלה אינה ניתנת לפיצול או לאיחוד, ונמסרת בכפוף לכך שהחוכר יגור בה.
מהגדרת "נחלה" אנו למדים כי בקרקע המוחכרת כנחלה מתקיימים ארבעה רכיבים הכרחיים: (א) גודל מסוים שנקבע על-ידי שר החקלאות; (ב) בעלות לאומית; (ג) חכירה לתקופה ארוכה; (ד) מטרתה לספק פרנסה מחקלאות למתיישב בה. בנוסף לרכיבים הללו, ניתן לזהות מאפיינים נוספים של קרקעות שמוחכרות כנחלות מתוך תנאי החכירה המקובלים בחוזי נחלות: קרקע המהווה יחידה משקית אחת; הקרקע נמסרת בתנאי חכירה לדורות עם זכות חידוש לתקופה נוספת; הקרקע תהא בגודל שוויוני לכל יחידות המשק ביישוב מסוים; דמי החכירה ישולמו לפי החלטות המועצה; חוכר הנחלה מחויב לגור בה ולעבדה בהתמדה.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור של קק"ל והמינהל, וקבע כי יש לסווג את החלקה כ"משק עזר" ולחדש את חוזה החכירה בהתאם. בית המשפט הורה למערערים לבדוק את הנושא ולפעול להשבת דמי החכירה ששולמו ביתר בשיעור של "נחלה". נקבע כי גודל החלקה של 4,705 מ"ר אינו תואם את הגדרת "נחלה" שנקבעה בהחלטות המועצה, אלא מאפיין "משק עזר".
8) ע"א 4547/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי צאן ישראליים בע"מ –
פסק דין זה עוסק בהבחנה בין החכרה "בתנאי נחלה" לבין החכרה חקלאית אחרת — שאלה מרכזית לצורך קביעת זכויות ההיוון.
החלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל מבחינה בבירור בין החכרת קרקע חקלאית "במסגרת של נחלות", שהיא המצב הרגיל של החכרה חקלאית, לבין האפשרות של קביעת כללים נפרדים להחכרת קרקע חקלאית "שלא בדרך של נחלה". אם כן, כבר מתחילת הדרך ולאורך כל השנים שחלפו מאז, ההבחנה בין החכרה של "נחלות" לבין החכרות חקלאיות אחרות היא יסוד מוסד במדיניות הקרקעית.
החכרה של "נחלות" היא "עסקת חבילה" שלה יתרונות וחסרונות. היא נעשית במתכונת של גודל סטנדרטי ושוויוני לכל יחידות המשק בישוב מסוים. כמו כן, היא כורכת בחובה מגבלות שונות, ובהן חובת מגורים בנחלה עצמה, איסור על פיצול הנחלה ואיסור על העברתה בירושה ליותר מ"בן ממשיך" אחד.
בית המשפט קיבל את הערעור של המינהל והורה כי החלטה 1254 אינה חלה על החווה אותה חוכרות המשיבות.
9) ת"א (חיפה) 29638-04-17 אמנון אבישי נ' קיבוץ כפר המכבי –
בשיוך דירות בקיבוצים — זכויות חברים בהליך השיוך.
על פי החלטה 751, זכאי קיבוץ, שהחליט על כך באסיפה הכללית של חבריו, להפריד משטח המשבצת החקלאית שהוקצתה לו את שטח "המחנה", לחלקו למגרשים ולרשום את זכויות החכירה במגרשים על שם חברי הקיבוץ. המשמעות הישירה של החלטה זו היא הקניית זכות קניינית לחברי הקיבוץ במקרקעין עליהם נבנה ביתם.
בית המשפט קבע כי לתובעים אין זכויות קנייניות בדירות מורישיהם, וכי זכות כאמור תקום רק עם השלמת הליך השיוך הקנייני, חתימה על הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל ורישום הזכויות בפנקס המקרקעין. עוד נקבע כי החלטות הקיבוץ בעניין השיוך הקנייני והחוזי אינן מקנות לחברים זכויות קנייניות, אלא זכויות עתידיות בלבד.
ביטול חוזי פיתוח וחכירה עקב הפרת חוזה
10) ע"א 1594/20 יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל –
פסק הדין המרכזי והמקיף בנושא ביטול חוזי חכירה עקב הפרה.
בית המשפט קבע כי התנהלות המערערים הייתה חמורה והפרה באופן בוטה את הסכם המשבצת, אשר נועד לשמש למטרות חקלאיות בלבד. לפיכך, המשיבה זכאית לבטל את ההסכם ולקבל את הנחלות בחזרה, הן מכוח הוראות ההסכם והן מכוח דיני החוזים.
טענת המערערים הייתה כי פרשנות תכליתית של סעיף 8 להסכם מחייבת להחיל את הסנקציות הכלולות בו רק ביחס לשטחים חקלאיים ולא ביחס לשטחי מגורים, שכן דין חלקת המגורים בנחלה כדין בית מגורים בעיר שאין הרשות רשאית להפקיעו. מסקנה זו נובעת מהחלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלו בעשור האחרון בעניין של שינוי יעוד, המעניקות מעמד מיוחד לחלקות המגורים בנחלות כך שלא חלה בהן דרישת השבת קרקע.
בית המשפט דחה את טענת המערערים להשבת עלות הבניה, קבע כי המבנים לא נבנו מכוח ההסכם והמשיבה אינה חייבת בהשבה.
תביעות פינוי מקרקעין ציבוריים:
11) ע"א (באר שבע) 21579-01-24- פאטמה אלהואשלה נ' רשות מקרקעי ישראל- מחוז דרום –
פלישה למקרקעי ציבור וסילוק יד; צווי פינוי מכוח חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע); התשמ"א-1981; זכויות בר-רשות ורישיון מכללא; טענות התיישנות ושיהוי בתביעות פינוי; פיצוי בגין פינוי — תנאים וזכאות; על מנת להגיע למסקנה כי השתכללה רשות כזאת, נדרשות "נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי ציבור".
תביעות השבת עלויות פינוי:
12) תא (באר שבע) 25520-09-21- מדינת ישראל נ' סלמאן אבו כף –
השבת הוצאות פינוי שבוצע על ידי הרשות; סמכות ביצוע פינוי מינהלי ללא פסק דין; בית המשפט קבע כי המדינה הייתה רשאית לבצע את הליכי הפינוי מכוח חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), ללא צורך בהגשת תביעה אזרחית מוקדמת. כמו כן, קבע בית המשפט כי המדינה זכאית לדרוש מהנתבע את השבת הוצאות הפינוי מכוח סעיף 21 לחוק המקרקעין.
שינוי ייעוד קרקע חקלאית
13) בג"ץ 244/00 — עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות (2002) –
"פרשת הקשת המזרחית" – הבחנה זו הובהרה וחודדה בפסק הדין המנחה בעניין בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען שיח דמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002).
ככל שחוזה חכירה חקלאי כולל תניית שינוי יעוד, החוכר החקלאי מחויב להשיב את המקרקעין לרמ"י במקרה של שינוי יעוד, מבלי שתעמוד לו הזכות לרווח הצומח בעקבות שינוי היעוד. לעומת זאת, ככל שחוזה החכירה אינו כולל תניית שינוי יעוד, לחוכר החקלאי זכות ליטול חלק גם מהרווחים שינבעו משינוי יעוד המקרקעין.
14) ע"א 465/12 — רשות הפיתוח נ' חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ (2014) –
בית המשפט קיבל את ערעור המינהל, וקבע שאין לחייב את המינהל להאריך את חוזה החכירה בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה המקורי. נקבע כי המינהל רשאי להוסיף תניית שינוי ייעוד בעת הארכת תקופת החכירה.
בית המשפט הפנה להלכה שנקבעה בעניין מהדרין, לפיה המינהל רשאי להוסיף תניית שינוי ייעוד בעת הארכת תקופת החכירה, גם אם החוזה לא כלל הוראה מפורשת בעניין זה. כמו כן, אין להלום פרשנות המונעת מהמינהל להוסיף תניית שינוי ייעוד, שכן הדבר עומד בניגוד לתכליות המיוחדות המונחות ביסוד סמכותו של המינהל.
שימוש חורג ודמי שימוש
15) תא (פתח תקווה) 36355-07-16- מדינת ישראל נ' עורך דין יוסף רפפורט –
דמ"ש ראויים והשבת רווחים: חיוב בדמי שימוש בגין שימוש ללא הרשאה; שיעור דמי השימוש ואופן חישובם; השבת רווחים שהופקו שלא כדין; פיצול סעדים בין תביעת פינוי לתביעה כספית; בית המשפט קבע כי שיעור דמי השימוש יעמוד על 6%, בהתאם להוראות המנהל.
16) ע"א 2617/00 — מחצבות כנרת נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית (2003) –
היתר לשימוש חורג: נקבע כי לא ניתן היה להעניק למערערת היתר לשימוש חורג, מכיוון שלא התקיימו התנאים הנדרשים בחוק, כגון, אישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה, אישור הועדה לשמירה על קרקע חקלאית, וחתימת בעל הנכס (המינהל) על הבקשה. כמו כן, פעילות המחצבה מהווה "סטייה ניכרת" מתכנית המתאר, ולכן אין להעניק היתר לשימוש חורג. כאשר ההחלטה להעניק היתר פוקעת מאליה בחלוף המועד שהוקצב בהיתר, ונדרשת החלטה חדשה על מנת להתיר את השימוש, יש לרשויות התכנון שיקול דעת מחודש, בתום ההיתר הקודם, לענין הענקת היתר חדש.
פיצויים בסיום חוזה חקלאי
17) ע"א 5472/98 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ ודנ"א 2596/02, דיון נוסף בעליון) –
האם שינוי ייעוד בחוזה חכירה מהווה "מכירת זכות במקרקעין" לצורך חוק מיסוי מקרקעין. נקבע כי עסקת שינוי הייעוד שכרתה העותרת עם המינהל, היא בגדר "מכירת זכות במקרקעין", כמשמעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
לסיכום: האם שינוי ייעוד הוא אירוע מס? כן (מהווה מכירת זכות במקרקעין); מי חייב במס? החוכר חייב במס רכישה בגין הזכויות החדשות; מה הבסיס לחיוב? הרחבת "אגד הזכויות" + תשלום דמי היתר = עסקה מהותית חדשה.
שומות רמ"י והשגות
18) רע"א 73497-06-25 — רשות הפיתוח נ' אחמד קסאס (2025) –
פסק הדין מבהיר כי העדר אכיפה אינו שקול להסכמה. בהעדר אינדיקציה קונקרטית אין לייחס לרשות ידיעה על שימוש חורג שנעשה במקרקעין, וכל שכן הסכמה מכללא לשימוש החורג, או ויתור על זכותה לגבות תשלום בגין שימוש כזה. מי שמשיג על שומת דמי שימוש של רמ"י בטענה ש"רמ"י ידעה ולא פעלה", נטל ההוכחה עליו כבד ביותר. עליו להציג אינדיקציה קונקרטית לידיעה ולהסכמה, לא רק חלוף זמן.
הבהרות וסייגים:
- עדכוני פסיקה אלו מספקים מידע גולמי וראשוני למטרות אינפורמטיביות וכלליות בלבד.
- כל האמור ברשימה זאת אינו מהווה תחליף לבדיקה פרטנית לפי נסיבות כל מקרה ומקרה ולייעוץ מקצועי המותאם אישית ללקוח על ידי אנשי מקצוע מוסמכים.
- השימוש במידע כנ"ל וההסתמכות עליו באחריותו הבלעדית של המשתמש והמחבר לא יישא בכל אחריות לנזק, ישיר אן עקיף, שייגרם למשתמש או לצד שלישי כלשהו כתוצאה מהסתמכות על המידע המופיע במסמך זה.
- המידע במסמך זה עשוי להשתנות ביחס למשתנים רבים, ובין היתר, ממקרה למקרה, שינויי חקיקה, פסיקה, הנחיות מקצועיות עדכניות וכדומה.
ניר שמחוני, עורך דין, שמאי מקרקעין ומיישב סכסוכים,
המתמחה בשילוב בין עולמות המשפט והשמאות.
Nir Simchoni, Adv., Real Estate Appraiser & Dispute Resolution,
Founder & Owner, Simchoni Law & Real Estate.
* עורך דין (2012) Attorney
* שמאי מקרקעין (2024) .Real Estate Appraiser LIC
* שמאי רכוש ונזיקין (2018) .Property Appraiser Cert
* גישור (2015) Mediator
* בוררות (2013) Arbitrator
* B.A האוניברסיטה העברית בירושלים
* LL.B הקריה האקדמית
* חבר בלשכת עורכי הדין (2012), מחוז ירושלים
* חבר בלשכת שמאי המקרקעין (2022), מחוז ירושלים
* רישום במועצת שמאי המקרקעין (2024)
תחומי עיסוק: דיני תכנון ובנייה, היטלי השבחה, פיצויי הפקעה, פיצויי ירידת ערך, נזקי רכוש, חוות דעת מומחה.
למידע נוסף אודות ניר שמחוני
