תשלומי איזון בבית משותף

אחת הסוגיות המורכבות והרגישות ביותר בבית משותף היא סוגיית תשלומי האיזון בעת ניוד או רכישת זכויות בנייה והצמדות בין שכנים. לא פעם, עולים ויכוחים עזים בחדרי הדיונים בין שמאי מקרקעין, עורכי דין ובעלי דירות לגבי המתווה הנכון לעריכת השומה.

שאלה:

האם יש לחשב את תשלומי האיזון "ברוטו" (ללא מיסוי), או שמא יש לנכות מהם מראש חיובי מיסוי כגון היטל השבחה?

תשובה:

תשלומי איזון מחושבים אך ורק לפי שווי שוק ברוטו. לקיחה בחשבון של רכיבי מיסוי לתוך נוסחת תשלומי האיזון מייצרת עיוות חלוקתי קשה, פוגעת בזכויות הקנייניות של הבעלים ומהווה שגיאה מתודולוגית.

מקרה בוחן: מכירת זכויות הבנייה בבית משותף לשכנים בקומה אמצעית

בניין מגורים כולל 10 דיירים (2 דירות בכל קומה, על פני 5 קומות).

זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין שייכות לכלל 10 הדיירים באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף.

שני הדיירים שבקומה האמצעית מעוניינים לרכוש מ-8 הדיירים הנותרים את החלק המיוחס להם בזכויות הבנייה, כדי לממש הרחבה של דירותיהם על חשבון חללים המוצמדים לדירותיהם.

על כן, פנו דיירי הבניין לשמאי מקרקעין לעריכת שומה הכוללת תשלומי איזון.

הוויכוח המקצועי:

 העמדה המוטעית: יש לנכות מראש מתשלומי האיזון את חיוב היטל ההשבחה המשוער, שכן מדובר ב"מיסוי קבוע", תוך התעלמות מפטורים ונסיבות אישיות.

 העמדה המקצועית והנכונה: תשלומי האיזון מחושבים במנותק לחלוטין ממרכיבי המס. רק לאחר קביעת שווי השוק האובייקטיבי ברוטו, ניתן לערוך פרק נפרד של "אומדן מיסוי צפוי" לבדיקת כדאיות כלכלית פרטנית עבור כל נישום.