ניהול יעיל של סכסוכים ומחלוקות במקרקעין
חוו"ד שמאית להבנת ה-DNA של הנכס

סכסוכי מקרקעין לעיתים הופכים להיות אמוציונליים, מורכבים ויקרים.

מדוע?

במקרים רבים, הצדדים מנהלים משא ומתן עיקש ומתישים את עצמם בוויכוחים עקרים, כל זאת מבלי להבין את המהות האמיתית של הנכס שעליו הם חלוקים.

אני רואה פעם אחר פעם כיצד הבנת "ה-DNA" של הנכס משנה באופן מהותי את גבולות המחלוקת.

הבנה שמאית-משפטית עמוקה מסייעת במציאת פתרונות יצירתיים, ומונעת מהצדדים לכלות זמן ומשאבים על חזיתות שאינן רלוונטיות למציאות התכנונית והכלכלית של המקרקעין.

הרי לכם שלוש תרחישים קלאסיים שבהם חוות דעת שמאית פשוט טרפה את הקלפים:

א. תעלומת הקומה האבודה (זכויות בנייה נסתרות):

במרכזה של מחלוקת בין שני שותפים, עמד נכס מפוצל לשתי דירות, האחת כוללת נוף עירוני מרהיב והשנייה פונה לחצר פנימית חשוכה. הצדדים ניהלו הליך גישור ממושך, כשאף אחד מהם לא היה מוכן להתפשר על הדירה העורפית.

נקודת המפנה הגיעה כשבוצעה שמאות מקרקעין מקיפה. הבדיקה התכנונית חשפה נעלם, בנכס מסתתרות זכויות בנייה בלתי מנוצלות המאפשרות הרחבה ובניית קומה נוספת מעל הדירה העורפית.

הגם שנדרש תשלום היטל השבחה, הגילוי הזה שינה את התמונה לחלוטין וטרף את קלפי המיקוח. גבולות המחלוקת השתנו מקצה לקצה, הוויכוח התפוגג, והצדדים עברו לחשוב כיזמים ביוזמה משותפת של הגדלת העוגה כולה ויצירת שתי דירות אטרקטיביות.

ב. פצצת המס המתקתקת (מלכודת המיסוי בנחלות):

במרכזו של סכסוך משפחתי רגיש, עמדו שני אחים יורשי נחלה חקלאית, הכוללת זכויות בניה בשטח 375 מ"ר מבונים.

האחים התגוררו בשני בתי מגורים נפרדים בשטח של כ-120 מ"ר בנוי כל אחד.

האח הראשון, שהוגדר כ"בן ממשיך", ביקש לשמור על שלום בית ויחסים טובים עם אחיו, אך במקביל תכנן לממש את זכותו ולבנות בנחלה בית מגורים נוסף עבור בנו.

האח השני, שהתגורר כשני עשורים בבית השני בנחלה, ניהל מאבק עיקש ודרש לקבל בעלות מלאה ורשומה על הבית בו הוא מתגורר מבלי לשלם דבר.

נקודת המפנה הגיעה עם הזמנת בדיקה שמאית-משפטית מעמיקה של תשתית הנחלה.

השמאות חשפה בפני האחים מציאות סטטוטורית מורכבת, לנוכח הייחודיות של זכויות בנחלות, פיצול פיזי ורישום בעלות נפרדת על בית מגורים בתוך נחלה אינו פעולה פרוצדורלית פשוטה, אלא מהווה עסקה עתירת מיסוי בצורה יוצאת דופן. המתווה שדרש האח השני היה גורר חובת תשלום אדירה של דמי רכישה לרמ"י (בשיעור של 33%), לצד חבויות כבדות של מס שבח והיטל השבחה.

ברגע שהופנם שכניסת רשות המיסים ורמ"י לתמונה כשותפים סמויים שיבלעו נתח כלכלי אדיר משווי הנחלה, גבולות המחלוקת השתנו מיד. הדרמה המשפחתית פינתה את מקומה לרציונליזציה כלכלית, האחים מיהרו לגבש פתרון חלופי ומאוזן שאפשר לבן הממשיך לתכנן את בניית הבית לבנו והמשפחה נצלה ממלכודת מס קשה.

ג. הלימון שהפך ללימונדה (מלכודת חריגות הבנייה):

במרכזו של סכסוך גירושין, עמד בית מגורים צמוד קרקע הכולל יחידת מרתף גדולה. הבעל, שביקש לרכוש את חלקה של האישה בנכס, הציג קו נוקשה ודרש הפחתת שווי דרסטית של מאות אלפי שקלים, בטענה כי המרתף נבנה כחריגת בנייה חמורה, מהווה משקולת משפטית ומסכן אותם בצו הריסה ובאישום פלילי שעשוי לגרור חבות בהיטל השבחה במסגרת ההליך (ראה ס' 254י' לחוק התו"ב).

נקודת המפנה הגיעה כשבוצעה בדיקה תכנונית-שמאית מעמיקה של תיק הבניין והוראות התב"ע. בבדיקה נחשף נתון דרמטי ששינה את כללי המשחק, חריגת הבנייה במרתף אכן קיימת, אך הוראות התכנון העדכניות באותו אזור מאפשרות להכשיר את שטח המרתף בעלויות סבירות לחלוטין.

הגילוי הזה ניקה את רעשי הרקע, טרף את קלפי המיקוח ושינה לחלוטין את מומנטום המשא ומתן. גבולות המחלוקת השתנו מקצה לקצה, במקום ויכוח על הפחתת משווי הנכס לנוכח עבירת בנייה, הצדדים עברו להתחשבן על שוויו האמיתי.

מדוע חובה להצטייד בחוות דעת שמאית מקדימה?

הדוגמאות הללו מוכיחות מעל לכל ספק שכניסה לסכסוך מקרקעין ללא בדיקת היתכנון באמצעות חוות דעת שמאית היא כמו ניווט בספינה ללא מכ"ם.

חשוב לקבל חוות דעת שמאית מקיפה עוד בטרם נורתה "הירייה הראשונה", וזאת לצורך הבנה מדויקת של גבולות המחלוקת ולניהול יעיל ומושכל של יישוב הסכסוך.

סוגי חוות דעת לניהול סכסוכים –

בהתאם למהות הסכסוך, משרדי מספק מעטפת מקצועית של שירותי שמאות. להלן פירוט חוות הדעת, החל מהליכים מוסכמים ועד לייצוג בערכאות:

1. בוררות, גישות ושמאות מכריעה בהסכמת הצדדים:

  א. שומה מוסכמת בין צדדים שבמחלוקת.

  ב. תשלומי איזון בין שכנים הכוללים, בין היתר, חלוקת זכויות ו/או חלוקת עלויות בנייה יחסיות בין צדדים.

  ג. חוות דעת בעסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם.

  ד. חוות דעת בהליכי פינוי בינוי במחלוקת בין בעל דירה ליזם.

2. חוות דעת מומחה לערכות משפטיות ומעין שיפוטיות:

  א. בסכסוכי מקרקעין בביתי המשפט לרבות בית משפט לענייני משפחה.

  ב. בהליכי הוצאה לפועל ו/או חדלות פירעון.

  ג. בהליך פלילי לפי חוק התכנון והבנייה.

  ד. השגות על שומות רמ"י בנוגע לחבויות שונות (דמי שימוש, דמי רכישה וכדומה).

  ה. השגה על שומות ועדה בנוגע לחבות בהיטל השבחה, פיצויי הפקעה ופיצוי בגין הריסת מחוברים.

3. שומת פיצוי בגין ירידת ערך:

  א. אומדן ירידת ערך לפי סעיף 197.

  ב. אומדן ירידת ערך בליקויי בנייה מול קבלן ו/או מול צד בעסקת מכר.

4. שומת נזקי רכוש בדרישת פיצוי מחברות ביטוח:

  א. שומה יזומה לחברת ביטוח.

  ב. השגה על שומת שמאי חברת הביטוח בכל הנוגע לנזקי רכוש.

  ג. שומת דמי שכירות במידה ולא ניתן לגור בנכס לנוכח נזקים שנגרמו לנכס.

  ד. ניתן לפנות למשרדי להתייעצות.

הבהרות:

  א.   רשימת סוגי חוות הדעת במסמך זה אינה מהווה רשימה סגורה.

  ב.   מסמך זה בשום אופן לא מהווה תחליף לייעוץ שמאי מקצועי, פרטני, המותאם לצרכיו הספציפיים של הלקוח.

  ג.    השירותים המוצגים במסמך זה מהווים שירותי שמאות בלבד.