כימות הנזק הכלכלי שנגרם לנכס בעקבות ליקויי בניה או אי-התאמות שאינם ניתנים לתיקון, או שעל אף תיקונם קיימת ירידת ערך פסיכולוגית/שווקית. במקרה כזה חוות דעת שמאית מתרגמת את הפגמים הפיזיים למונחי ירידת ערך ריאלית. חוות הדעת מיועדת לרוכשי דירות מחברות קבלניות, בעלי נכסים פרטיים, עורכי דין המנהלים תביעות נזיקין ומומחים מטעם בית המשפט.

ליקוי בניה יכול להיות מטרד אסתטי המהווה מעין "צלקת" בשווי הנכס. בעוד שמהנדס אמון על זיהוי הליקוי ודרכי תיקונו, השמאי אמון על אומדן "ירידת הערך", אותו פער שווי בין הנכס כפי שהובטח לבין הנכס כפי שנמסר בפועל. כאשר הליקוי הוא קבוע (כמו תקרה נמוכה או עמוד במיקום שפוגע בשימוש היעיל בנכס), הנזק הכלכלי הופך לחלק בלתי נפרד מהנכס והשומה המקצועית היא הכלי להשבת האיזון הכלכלי לבעליו.

התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך נשענת על מערכת חקיקתית ענפה, ובראשה חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, המגדיר בסעיף 4 את המונח "אי-התאמה" וקובע את אחריות המוכר כלפי הקונה. לצדו, עומדות תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, המהוות את "ספר החוקים" הטכני המחייב לבינוי תקין; חריגה מהן מהווה עילה ישירה לקביעת ליקוי. כאשר הנזק אינו ניתן לתיקון פיזי, השומה שואבת את כוחה מפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ובפרט מסעיף 76 העוסק בפיצויים, במטרה להשיב את המצב הכלכלי של הניזוק לקדמותו. השילוב בין הפרת התקנות לבין ירידת הערך השמאית יוצר תשתית ראייתית איתנה בערכאות.

מקרה בוחן: רוכש דירה חדשה גילה כי גובה התקרה בחלל המגורים נמוך משמעותית מהקבוע בתקנות התכנון והבניה ומהמובטח במפרט המכר. מאחר שמדובר בליקוי מבני שאינו ניתן לתיקון פיזי ("ליקוי קבוע"), נדרש אומדן ירידת הערך. באמצעות פסיקה תקדימית, ניתוח שוק והשוואה לנכסים דומים בעלי מאפיינים תקינים, הוכח כי הליקוי פוגע בתחושת המרחב ובסחירות הנכס. חוות הדעת מסוג זה הנשענת על עקרונות פקודת הנזיקין, מתרגמת את הפער הפיזי לפיצוי כספי מהותי שישולם ללקוח עקב ירידת ערך הנכס.

יצירת קשר לשיחת ייעוץ