עדכוני פסיקה
עדכוני פסיקה במקרקעין
5/3/26 פס"ד: רכיבי פיצוי אפשריים ברכישת דירת יוקרה מיזם
שלום ת"א 43236-11-20 שגיא נ' גינדי (5/3/26):
על היזם חלה חובת הנמקה הנדסית – מקצועית להוכחת הקשר הישיר בין השינוי המבוקש למשך העיכוב במסירת הדירה.
נפסקו, בין היתר:
פיצויים בדמי שכירות.
פיצוי בגין השלמת חוסרים ועלויות שיפוץ.
פיצוי בגין ירידת ערך.
יודגש כי לצורך ניהול תביעה מורכבת הכוללת, ריבוי רכיבי פיצוי כגון, דמי שכירות, עלויות בניה, שיפוץ, שדרוג ופיצוי בגין ירידת ערך, נדרשת – חוות דעת שמאי ורסטילית. בנוסף, נדרש תיאום מלא עם כלל אנשי המקצוע המעורבים בתיק, לרבות שמאי מקרקעין ועורך דין מייצג.
16/2/26 פס"ד: חיוב בהיטל השבחה בהליך פלילי כשלא ניתן להכשיר חריגות בניה
** עפמ"ק 71744-04-25 מ' ישראל נ' סביטאן (מחוזי ים ; 16/02/26):
**האם ניתן לחייב נאשם בעבירות בנייה (לפי ס' 254(א) לחוק התו"ב) בתשלום היטל השבחה כשלא ניתן להכשיר את חריגות הבנייה?
**הכרעת המחוזי:
א. בעת הקמת מבנה בלתי חוקי נהנה העבריין מחיסכון בעלויות הבנייה, הקרקע, התכנון, הרישוי והמיסים לוועדה ולרשות. יש לנטרל את הכדאיות הכלכלית בביצוע העבירה. על כן, ניתן לחייב, בין היתר, בהיטל השבחה ללא קשר לקבלת היתר בנייה.
ב. יתכן שלאחר תשלום היטל השבחה, בבניית מבנה בלתי חוקי, המבנה ייהרס ותשלום היטל ההשבחה יהיה לשווא. ראשית, יתכן שיהיה בכך כדי לעודד קבלת היתר לפני בנייה ולחילופין ביצוע הריסה. שנית, פתרון אפשרי כפי שהציעה הוועדה, ניתן לשקול השבת חלק מההיטל ששולם במקום בו המבנה הבלתי חוקי ייהרס.
**הבהרות:
א. במקרה זה הנאשם לא הציג חוו"ד שמאי נגדית מטעמו.
ב. יודגש כי גם בהליך פלילי ניתן להגיש חוו"ד שמאי נגדית לחוו"ד הוועדה לתו"ב בנוגע לגובה החבות בהיטל ההשבחה.
ג. ניתן לבצע חקירה נגדית של שמאי הוועדה בנוגע לחוות דעתו בכלים של משפט פלילי.
25/2/26 פס"ד: היטל השבחה כשייעוד מצב קודם "תכנון בעתיד" אך אושר היתר בניה
ערר (ת"א) 8293-11-23 ברוך נאה תקשורת בע"מ נ' הוועדה לתנו"ב (25/2/26):
*האם אישור היתר בנייה בתקופה בה ייעוד הקרקע סווג כ"תכנון בעתיד" מונע מהוועדה לטעון באישור תוכנית משביחה כי במצב קודם הנכס היה מוקפא ונטול זכויות בנייה?
*טענת הוועדה לתנו"ב:
א. ייעוד קרקע כאזור ל"תכנון בעתיד" מהווה הקפאה תכנונית מוחלטת.
ב. היתרים שאושרו בעבר אך לא מומשו הם חסרי משמעות שמאית ומשפטית במצב קודם.
ג. התוכנית המשביחה היא הראשונה שהכשירה את המגרש ואפשרה את מימוש הזכויות.
*הכרעת ועדת הערר:
א. עיקרון מנחה – מס אמת: אין להסתתר מאחורי מדיניות כללית אם התוצאה היא חתירה תחת עקרונות המיסוי.
ב. אישור היתר בניה בעבר מהווה הוכחה לנורמה משפטית-תכנונית שאפשרה בניה במגרש על אף הייעוד בתוכנית קודמת. דהיינו שלא ניתן לאשר היתר בניה ואח"כ לצורכי מס לטעון שבמצב קודם המגרש היה מוקפא וחסר זכויות בניה.
25/2/26 פס"ד: היטל השבחה - משחק שטחים במימוש חלקי
בר"מ 41889-09-25 עיריית נוף הגליל נ' אורות (25/02/26):
טענת הוועדה: היזם תכנן "משחק שטחים מלאכותי" על מנת להתחמק מחבות בהיטל השבחה. לטענתה, יש לחייב לפי עיקרון השימוש המיטבי.
העליון קבע: בהתאם לעיקרון המימוש החלקי, גם במקרה קיצון בו נמתח עיקרון זה עד הקצה כדי להשיג תוצאה של אפס היטל השבחה, המהלך לגיטימי וחוקי ואולם יש לזכור שעדיין מדובר בדחיית החבות.
הבהרות וסייגים:
עדכוני פסיקה אלו מספקים מידע גולמי וראשוני למטרות אינפורמטיביות וכלליות בלבד.
כל האמור ברשימה זאת אינו מהווה תחליף לבדיקה פרטנית לפי נסיבות כל מקרה ומקרה ולייעוץ מקצועי המותאם אישית ללקוח על ידי אנשי מקצוע מוסמכים.
השימוש במידע כנ"ל וההסתמכות עליו באחריותו הבלעדית של המשתמש והמחבר לא יישא בכל אחריות לנזק, ישיר או עקיף, שייגרם למשתמש או לצד שלישי כלשהו כתוצאה מהסתמכות על המידע המופיע במסמך זה.
המידע במסמך זה עשוי להשתנות ביחס למשתנים רבים, ובין היתר, ממקרה למקרה, שינויי חקיקה, פסיקה, הנחיות מקצועיות עדכניות וכדומה.
ניר שמחוני, עורך דין, שמאי מקרקעין ומיישב סכסוכים,
המתמחה בשילוב נדיר בין עולמות המשפט והשמאות.
Nir Simchoni, Adv., Real Estate Appraiser & Dispute Resolution,
Founder & Owner, Simchoni Law & Real Estate.
* עורך דין (2012) Attorney
* שמאי מקרקעין (2024) .Real Estate Appraiser LIC
* שמאי רכוש ונזיקין (2018) .Property Appraiser Cert
* גישור (2015) Mediator
* בוררות (2013) Arbitrator
* B.A האוניברסיטה העברית בירושלים
* LL.B הקריה האקדמית
* חבר בלשכת עורכי הדין (2012), מחוז ירושלים
* חבר בלשכת שמאי המקרקעין (2022), מחוז ירושלים
* רישום במועצת שמאי המקרקעין (2024)
תחומי עיסוק: דיני תכנון ובנייה, היטלי השבחה, פיצויי הפקעה, פיצויי ירידת ערך, נזקי רכוש, חוות דעת מומחה.
למידע נוסף אודות ניר שמחוני
