חוות הדעת

פיצול זכויות בניה

בהתאם לסעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין, על זכויות הבניה בנכס חל מס שבח מלא המהווה למעשה מס שבח לינארי רגיל (בשונה ממס שבח לינארי מוטב שחל על החלק הבנוי).

למעשה ניתן באמצעות חוות דעת שמאית, לבצע פיצול רעיוני של שווי החלק הבנוי לעומת שוויין של זכויות הבניה הבלתי מנוצלות ולדרוש תחשיב מיסוי בהתאם.

ניכויים ממס שבח

בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לדרוש ניכויים ממס שבח בגין השקעות שהשביחו את הנכס, מדובר בהשקעות כדלהלן:

א. בניה עצמית: ניתן לבצע אומדן רעיוני לעלויות בניה היסטוריות מתקופת הבניה של הנכס. 

ב. הרחבות בניה ושדרוגים: בנכס שבמהלך השנים עבר הרחבות ותוספות בניה, שדרוגים והשקעות שגרמו להשבחת הנכס.

ג. פחת היסטורי: חילוץ שווי המבנה בלבד מתוך השווי הכולל ההיסטורי של הנכס שכן רק המבנה מתבלה וניתן לפחת. חוו"ד מסוג זה עשויה לצמצם את ההפחתה בשווי הרכישה, תוך מניעת תשלום מס שבח עודף על רכיב הקרקע.

ד. פינוי פולש ו/או דייר מוגן: אומדן שמאי של שווי זכויות הדיירות המוגנת ו/או דמי הפינוי ששלומו ע"מ "לשחרר" את הנכס.

ה. אובדן שווי של מבנה שנהרס: אומדן שוויו של מבנה ישן שנהרס בכוונת תחילה על מנת לממש בניה חדשה בנכס. הוספת הערך הכלכל שאבד (המבנה הישן) לסל ההוצאות המוכרות בניכוי.

ו. הפרדת מיטלטלין: כימות ושמאות של ציוד, ריהוט או מחוברים הניתנים להפרדה, מתוך סך התמורה הכוללת בחוזה. המשמעות היא הקטנת שווי המכירה החייב במס, שכן מכירת מיטלטלין אינה אירוע מס במקרקעין.

חוות דעת שמאית לבירור מס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס רכישה משולם על "שווי המכירה" לפי התמורה המוסכמת בחוזה. ואולם, ישנם מצבים בהם רשות המיסים אינה פועלת בהתאם לערכי חוזה המכר ודורשת קביעת שווי שוק אובייקטיבי. בהתאם לאמור, להלן מספר חוות דעת שמאיות שניתן לבצע בעניין זה:

א. עסקאות ללא תמורה ועסקאות בין קרובים: קביעת שווי שוק אובייקטיבי בהיעדר תמחר של שוק חופשי. חוו"ד מסוג זה עשויה למנוע קביעת שומה מופרזת ואקראית מטעם מנהל מיסוי מקרקעין.

ב. רכישת נכס מעורב: לדוגמה, נכס הכולל חלק למגורים וחלק למסחר, במקרה מסוג זה, נדרשת הפרדה כלכלית בין השימושים השונים הקיימים באותו נכס. הנפקות של חוו"ד מסוג זה תהא החלת מדרגות מס רכישה מוטבות על דירת המגורים בלבד (בשונה מהחלק המסחרי).

ג. השגה על שומת מנהל מיסוי מקרקעין: בהתאם לסעיף 87 לחוק  מיסוי מקרקעין יכול הנישום להתמודד עם החלטת המנהל לפסול את התמורה החוזית המוצהרת. זאת, על ידי הוכחה אובייקטיבית כי התמורה החוזית אכן משקפת את שווי השוק.

ד. פיצול עסקאות: לדוגמה, רכישת קרקע והזמנת שירותי בניה בנפרד. במקרה זה ניתן לבודד ולכמת את שווי מרכיב הקרקע בלבד ביום הרכישה. הנפקות של חוו"ד מסוג זה תהא תשלום מס רכישה מופחת על קרקע ריקה במקום תשלום על נכס בנוי.