אומדן יחס קומבינציה וניתוח כדאיות כלכלית בעסקאות מקרקעין בין בעל קרקע ליזם או קבלן. חוות הדעת מהווה "מפת דרכים כלכלית" הקובעת מהו חלקו הריאלי של בעל הקרקע בפרויקט העתידי (התמורה ברוטו ונטו). מיועד לבעלי קרקעות, יזמים, קבלנים ועורכי דין המלווים עסקאות פיתוח ופינוי-בינוי.

עסקת קומבינציה היא מעין "ריקוד כלכלי" בין שני שותפים: האחד מביא את הקרקע, והשני מביא את ההון, הידע והיכולת לבנות. השאלה המרכזית היא בדרך כלל, איזה חלק מקבל כל צד בתוצר הסופי? חוות הדעת השמאית משמשת ככלי עבודה אסטרטגי לפתרון חידה זו. היא מנתחת את שווי הקרקע מול עלויות הבנייה, מימון הפרויקט, היטל ההשבחה, המיסוי והרווח היזמי הנדרש. התחשיב מייצר "אחוזי קומבינציה" המשקפים חלוקה הוגנת ומציאותית של הסיכונים והסיכויים בין הצדדים, ומונעת התקשרות בעסקה הפסדית עבור בעל הקרקע או בלתי ישימה עבור היזם.

המסגרת הנורמטיבית של עסקת קומבינציה נשלטת ברובה על ידי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, והיא מהווה התקשרות מסחרית לכל דבר ועניין. עם זאת, ליבת השומה נשענת על היבטי המס הנגזרים מחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. מאחר שבעסקת קומבינציה מתבצע "מכר חלקי" של הקרקע בתמורה לשירותי בנייה, אפיון העסקה ("מכר חלקי" או "מכר מלא") קריטי לתכנון המס (כגון מס שבח החל על בעל הקרקע ומס רכישה החל על הקבלן). בנוסף, השומה מביאה בחשבון את תחולת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בנוגע להיטל ההשבחה שיוטל על המקרקעין. בקיאות בחקיקה זו חיונית כדי לוודא ש"יחס הקומבינציה המוסכם" יאפשר לצדדים למקסם את הרווח "נטו", לאחר ניכוי משקולות המס.

מקרה בוחן: בעל קרקע פנויה במיקום מרכזי קיבל הצעה מקבלן לעסקת קומבינציה ביחס של 35% (לבעל הקרקע) ו-65% (לקבלן). העסקה נראתה אטרקטיבית במבט ראשון. אולם, חוות דעת שמאית מקיפה, שבחנה את עלויות הבנייה הספציפיות, היטלי פיתוח, רווח יזמי מנומק ואת חבות המס הצפויה בהתאם להנחיות החוק, חשפה כי יחס הקומבינציה הראוי בשוק עבור מגרש במאפיינים אלו עומד על 42%. הצגת התחשיב המנומק, הכולל את עלויות מס השבח ועלויות הקבלן, הובילה לפתיחת המשא ומתן מחדש ולקביעת יחס מעודכן. התוצאה: תוספת של מיליוני שקלים לתמורה הסופית שקיבל הלקוח, תוך שמירה על כדאיות כלכלית עבור היזם. "בעסקת קומבינציה, האחוזון הבודד הוא לא רק מספר בחוזה, הוא עוד דירה להשקעה בסוף הפרויקט".

יצירת קשר לשיחת ייעוץ