עשרת הדיברות לחוות דעת שמאית מלאה ומקיפה

1. ביקור וזיהוי הנכס: התקינה השמאית מחייב ביצוע ביקור פיזי וזיהוי פיזי ורישומי של הנכס.

2. ניתוח מצב תכנוני:

א. בדיקת כלל התב"עות המאושרות, בהליכי אישור ותב"עות 

ב. הגובלות במגרש בו ממוקם הנכס מושא השמאות.

ג. ניתוח היקף זכויות הבניה המיוחסות לנכס.

3. בדיקת רישוי הבניה:

א. האם הבינוי מאושר בהיתר?

ב. מה היקף חריגות הבניה בנכס?

ג. האם החריגות ניתנות להכשרה?

ד. האם הנכס הוכרז כמבנה מסוכן/מבנה להריסה?

 4. ניתוח מצב משפטי/קניני:

א. מי מתגורר בנכס? מוכר-בעלים/שוכר/דייר מוגן/פולש?

ב. האם הזכויות הנמכרות הן גם הזכויות הקיימות בפועל?

ג. האם הזכויות מיוחסות למוכר הנכס?

ד. האם קיים רישום קנייני הכולל את כל שטחי הנכס?

5. הצלבת נתונים: הצלבת כלל הנתונים כנ"ל לקבלת תמונה מלאה על מצבו הכללי של הנכס.

6. מטרת חוות הדעת: הבנת צרכי המזמין למתן חוות דעת מועילה שתתקבל ע"י הרשויות ותסייע ללקוח בקבלת החלטות מושכלות.

7. מחקר שוק מקיף: ביצוע סקר שוק ממצה ומקיף, ניתוח ותרגום נתוני השוק.

8. אומדן שווי הנכס: גיבוש ערכים המשקפים את שווי השוק של הנכס בהתאם לעיקרון השימוש המיטבי.

9. חובת הנמקה: פירוט אודות הגורמים, השיקולים והעקרונות בהם נעשה שימוש לאומדן השווי.

10. ספרות מקצועית ומקורות נורמטיביים: יש להתבסס על ספרות מקצועית, תקנים, קווים מנחים וכלל הוראות החוק והפסיקה הרלוונטיות לנכס ולמטרת חוות הדעת.

מסקנה מתבקשת: לנוכח מורכבות המשתנים, אין לבצע עסקת נדל"ן ללא חוות דעת משמאי מקרקעין.

ניר שמחוני, עורך דין ושמאי מקרקעין