שומת מקרקעין היסטורית משמשת כ"מכונת זמן" כלכלית-משפטית, המאפשרת להתחקות אחר שוויו האובייקטיבי של נכס בנקודת זמן ספציפית בעבר (המועד הקובע). מדובר במלאכת שחזור כירורגית של תנאי השוק, המצב הפיזי והסטטוס התכנוני שהיו קיימים בעבר. היכולת לקלף את שכבות הזמן מבעד לפריזמה שמאית ומשפטית כאחד, מאפשרת להאיר באור בהיר עסקאות עבר ולספק ללקוח עוגן של ודאות יציבה מול דרישות רשויות המס או בתי המשפט.

חוות דעת זאת כוללת, בין היתר, איסוף נתונים ארכיוניים, ניתוח תוכניות בניין עיר היסטוריות, בחינת היתרי בניה ישנים, ושחזור עסקאות השוואה מאותה תקופה. שומה זו מיועדת, בין היתר, ליורשים, נישומים מול רשויות המס (בין היתר בסוגיות של מיסוי מקרקעין), וצדדים למחלוקות משפטיות, בין היתר, בענייני הפקעות מקרקעין.

המסגרת הנורמטיבית של שומה היסטורית מבוססת בראש ובראשונה על עקרון שמאי מרכזי של "הימנעות ממידע מאוחר", הניתוח חייב לשקף אך ורק את הנתונים שהיו ידועים ב"מועד הקובע" ללא חכמת בדיעבד. משפטית, הניתוח נשען על סעיפי חוק מיסוי מקרקעין והוראות הביצוע של רשות המיסים (לצורך ביסוס "שווי רכישה" בהיעדר ראיות או חוזים ישנים), וכן על דיני הפקעות כגון פקודת הקרקעות, המחייבים הקפאת מצב ליום פרסום ההודעה ברשומות. אחיזה זו, המשלבת שחזור שוק כירורגי ומייצרת עבור הלקוח הגנה, בין היתר, מפני שומות שרירותיות של רשויות המס או גורמים מפקיעים.

מקרה בוחן: לקוח בהליכי גירושין נדרש לבצע חלוקת רכוש, כאשר "מועד הקרע" המשפטי (המועד הקובע) חל ארבע שנים קודם לכן. מאז אותו מועד שווי דירת המגורים המשותפת זינק, והלקוח שרצה להשאיר את הנכס בבעלותו, נדרש לפדות את חלקה של זוגתו לשעבר לפי השווי ההיסטורי. שחזור שמאי כירורגי של תנאי השוק באותה נקודת זמן, נטרל את עליות המחירים המאוחרות מתוך התחשיב. התוצאה, מניעת הערכות שווי מופרזות מההווה, חסכון בתשלומי האיזון וסיום הסכסוך בוודאות ובהוגנות מחוץ לכותלי בית המשפט.

יצירת קשר לשיחת ייעוץ