שומת פיצול זכויות היא כלי עבודה אסטרטגי בעסקאות מכר של בתים צמודי קרקע או דירות, הטומנים בחובם זכויות בניה בלתי מנוצלות. מטרתה להפריד באופן מדויק בין שווי המבנה הקיים, אשר עשוי ליהנות מפטור מתשלום מס, לבין שווי הזכויות הנוספות אשר פוטנציאלית חייבות במס שבח. ניתוח שמאי מוקפד של הנכס מבעד לפריזמה מקצועית כפולה, מאפשר לבודד את הרכיבים השונים כדין ולתכנן עבור הלקוח מתווה מס שקול ואופטימלי.

חוות דעת זו מתאפיינת, בין היתר, בבחינת התב"ע (תכנית בניין עיר), ניתוח כלכלי של פוטנציאל הבינוי, ותרגום הזכויות והבנוי למונחי שווי נפרדים. שומה זו מיועדת, בין היתר, למוכרי נכסים פרטיים, וכן ליועצי מס ועורכי דין הנדרשים לבסס את דיווחי העסקה.

הבסיס הנורמטיבי לחוות הדעת מעוגן לרוב בהוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, אשר מסדיר את מנגנון החישוב בדירות מגורים עם זכויות בנייה נוספות. הניתוח המקצועי נסמך על מתודולוגיות שמאיות מוכרות של פיצול פיזי או פיצול רעיוני. תחשיב שמאי מדוקדק, מספק ללקוח בסיס ראייתי מנומק אל מול רשויות המס.

מקרה בוחן: לקוח מכר וילה ותיקה שניצבה על חלקה גדולה, בנכס התאפשרה תכנונית הקמת יחידת דיור נוספת. רשות המיסים ביקשה לייחס נתח מהותי מתמורת העסקה לזכויות הבניה הנוספות (החייבות במס שבח). תחשיב שמאי מפורט, שנשען על ניתוח עסקאות השוואה של נכסים באזור, פרקטיקה שמאית מקובלת בהתאם לקווים מנחים ותקינה שמאית, החלטות שמאים מכריעים וועדות ערר, הראה כי שווי הבית הבנוי גבוה מתחשיב הרשות. המהלך סייע בגיבוש שומת המס בשיעור הגיוני ומנע תשלום עודף.

יצירת קשר לשיחת ייעוץ