בדיקה מקיפה וניתוח של נכס מקרקעין טרם ביצוע עסקת רכישה. השומה בוחנת את השווי השוקי הריאלי, את הסטטוס התכנוני (זכויות בנייה וחריגות) ואת ההיבטים המשפטיים המשפיעים על ערך הנכס. מיועד לרוכשי דירות ובתים, משקיעים, ועורכי דין המבקשים להעניק ללקוחותיהם מעטפת הגנה מקצועית בשלב המשא ומתן.

שומת טרום רכישה היא בבחינת "צילום רנטגן" לנכס. בעסקת הנדל"ן, שהיא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם, קיימת נטייה להסתנוור מהמראה הוויזואלי ולזנוח את הבדיקה ה"גנטית" של המקרקעין. חוות הדעת פועלת כמגדלור המאיר פינות חשוכות: האם המחסן באמת חוקי? האם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות? והאם המחיר המבוקש משקף את ערך השוק או שמא מדובר במחיר "רגשי" מופרז? הבדיקה המוקדמת הופכת את הרוכש מ"מובל" ל"מוביל" במשא ומתן, ומבטיחה ודאות כלכלית מוחלטת לפני החתימה על מסמך מחייב.

הבדיקה נשענת על הצלבת נתונים משלושה מקורות חקיקה מרכזיים. ראשית, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, וספציפית סעיף 7, הדן בחשיבות הרישום ותקינותו. שנית, חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, המחייב בדיקת הלימה בין הבינוי בפועל לבין היתר הבנייה; אי-התאמה כאן עלולה לגרור אישומים פליליים או היטלים כבדים. שלישית, חוק המכר, תשכ"ח-1968, ובמיוחד סעיף 16 העוסק ב"העלמת אי-התאמה", המטיל אחריות על המוכר אך מחייב את הקונה בבדיקה נאותה.

מקרה בוחן: לקוח עמד לפני רכישת בית פרטי בירושלים, שנראה במצב מצוין ובמחיר אטרקטיבי. המוכר הצהיר כי "הכל חוקי ומסודר". בבדיקה שמאית-משפטית מקדימה שנערכה עבור הרוכש, התגלה כי יחידת דיור במרתף נבנתה ללא היתר ובניגוד לתוכנית המפורטת ותוכנית המתאר המקומית. בנוסף, נמצא כי שטח החצר בפועל קטן משטח החצר כפי שרשום בלשכת רישום המקרקעין. הצגת הממצאים הללו, המבוססים, בין היתר, על הוראות חוק התכנון והבניה וחוק המקרקעין, אפשרה לרוכש להחליט אם לסגת מהעסקה המסוכנת או לחילופין לבצע הפחתה משמעותית ממחיר הרכישה לצורך הסדרת הליקויים. "סוף מעשה במחשבה (ובשומת מקרקעין) תחילה".

יצירת קשר לשיחת ייעוץ